各村（社区），机关各部门、镇属各单位：

《林埭镇农民建房管理办法（暂行）》已经镇党委政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

林埭镇人民政府

2018年4月8日

林埭镇农民建房管理办法（暂行）

第一章  总  则

第一条  为规范和加强农民建房管理，节约集约利用土地，促进社会公平正义，保障农民依法有序建房，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）和《平湖市农民建房用地管理办法》（平湖市人民政府令第57号）等有关规定，结合我镇实际，制定本办法。

第二条  本镇行政区域内的农民建房（包括翻建、迁建、新建等）用地管理，适用本办法。

第三条  镇国土资源所(以下简称国土所)负责土地利用总体规划和土地整治规划的编制（修编）、农民建房用地审批、管理和监督。村镇建设管理服务站办公室(以下简称村管站)负责村庄布点规划的编制（修编）和村庄建设规划的编制、实施，负责农民建房的规划审批、建房管理工作。镇卫生计生办公室(以下简称卫计办)负责独生子女的认定审核工作。镇派出所(以下简称派出所)负责建房户籍、人口、分户立户的审核等管理工作。综合行政执法中队(以下简称执法中队)负责违法建筑的调查和处置工作。各有关部门按照各自职责，配合做好农民建房管理工作。

各村根据镇人民政府工作要求具体负责本村新社区的土地征收、基础设施建设、农民建房申请受理、宅基地安排、建房管理等工作，拆除或者监督拆除建房户的原有房屋和宅基地的复垦，落实农民建房管理的共同责任机制，建立健全农民建房的长效管理制度。

第四条  农民建房必须符合镇土地利用总体规划和村庄建设规划。提倡统建、联建和公寓房置换，严格控制独立式建房。农村新社区以联建房为主，自然村落保留整治点以改造集聚为主。禁止在村庄建设规划区外翻建、新建、扩建住房和原房加层。

第五条  各村以村为单位，按农户总数的2%左右制定年度农民建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等内容。实施方案于每年2月底前报村镇建设办公室汇总，由村镇建设办公室会同国土资源所等部门审核报镇人民政府同意后实施。各村严格按照镇人民政府核定的当年度建房计划受理农户建房申请。

第二章  申请建房条件和用地面积

第六条  农民一户只能拥有一处宅基地。

联建、独立式建房的每户宅基地面积（建筑占地面积）标准为：4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。建筑层数不得超过三层，其建筑风格和高度按评审通过的建筑设计方案执行。

第七条  具有农村户籍、在本市无农村户口子女的男60周岁（女55周岁）以上的单个或两个老人户，有农村合法住房、宅基地而申请翻建住房的，原则通过购买公寓房解决住房问题。

第八条  具有农村户籍、且单独立户（非离婚户），但在户籍所在地无农村合法宅基地的农户，原则上通过购买公寓房解决住房问题。

第九条  夫妻离婚后，按离婚协议、调解、法院判决书中有关财产状况作为确定一方有无住房的主要依据；离婚满3年未再婚且已单独立户的无房户，可申请购买公寓房1套。

第十条  农村新社区及自然村落保留整治点内不得新建畜禽舍和生产性用房，不得超批准用地。

列入村庄规划的农村自然村落保留点，农民建房原则应在自然村落保留点内建房，在镇村管站指导下，由所在村征求、编制建房时序，全体村落住户同意后纳入村庄规划。房型必须采用指定图纸。

第十一条  农户申请建房用地的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的常住在册户口进行计算。其中，对未婚独生子女，根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）施行时间，2015年12月31日（含）前出生的按2人计算，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算。已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人口基数。原属本村农村常住户口的下列人员可计入户内：

1.户口暂时迁出的现役军人与武警（军官除外）、复转退军人（未含已在外结婚定居人员）、在校及1997年以后毕业回原籍的大中专学生，服刑人员；

2.未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁入户口人员；

3.法律、法规、规章和上级政策规定可以列入人口基数的人员。

第十二条  有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：

1.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用，再申请宅基地建房的；

2.以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；

3.在本村有农村户口子女，父母单独申请建房的；

4.已批准享受农村五保供养待遇的；

5.申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

6.其他不符合申请建房条件的。

第十三条  允许农民跨村建房。经农户申请、所在村审核、镇人民政府审批，有序安排农户到镇中心社区建房；申请到其他村新社区建房，需向落户村缴纳相关费用的，由落户村按相关程序确定，并在村务公开栏内公示，接受群众监督。

镇中心社区及各村农村新社区（包括自然村落保留整治点）可将区域位置优越的宅基地采取竞价等有偿选位方式向本镇符合建房条件的户进行公开竞价方式选基。

第三章  审 批 程 序

第十四条  农民建房按“个人申请、村审查、镇审批、市管农转用”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

各村每年组织一次农民建房调查摸底、报名、排队，在完成公示、组合、审批等程序后安排开始建房。具体程序如下：

一、个人申请。符合建房基本条件的建房户按村通知时间统一向所在村提出建房申请并承诺拆除原住房和清除地面附属物，将原占用集体宅基地复垦后归还村集体，且18周岁以上家庭人员联合签名方可申请新宅基地。

建房申请由各村一站式一次性进行审查，符合条件、材料齐全的予以受理。各村受理后所有申请材料报镇村管站一个部门流转国土所、派出所、卫计办等相关主管部门提出审核意见，完成审核后，由村管站告知相关村审核意见。

二、排序组合。

1.申请人排序：对通过审核的农户，由相关村根据房屋搬迁因素排序。搬迁排序顺序因素包括申请人原建房时间并结合考虑房屋新旧程度、申请户籍人口人均建筑面积、自然村落撤并计划、新旧宅基地置换数量等排出搬迁建房先后顺序。

2.年度建房计划排序：根据申请人排序情况，相关村结合本村宅基地存量排出当年搬迁建房计划。年度排出的建房户一般不超过各村存量宅基地数量的50%。

3.排序公示：各村在排出年度搬迁建房计划后，应在村务公开栏进行公示，接受监督。

4.组合：列入年度建房计划并通过公示的农户可在当年度同批申请建房户进行配对、组合联建住宅。农户自行组合完成后，双方共同到村填写组合申请书。对未能进行组合的农户，顺延列入下一建房申请批次。

三、审批公示。完成初审、复核、排序、组合后，由各村在村务公开栏公示10天，接受群众监督。

四、选位排基。完成审批公示农户的建房宅基地位置由各村组织选位，选位可采取抽签确定选位顺序、根据抽签确定的顺序自行选位或标定宅基地编号、抽签确定宅基地位置等公开、公平、公正的办法。选位排基办法应事先公布。

各村可提出一定数量的位置特殊、选基人数较多的宅基地开展级差排基。级差排基办法由各村提出，报镇村镇建设办公室初审后经村民代表大会审查通过后实施。

五、核准备案。各村在完成选位排基后，将选位排基情况表汇总后报送镇村管站，并由村土管员负责填写完善申请审批材料，报镇村管站、国土所、新市镇公司，办理建房核准、报市审核备案手续。

六、拆旧复垦。在农户建房核准备案后，镇村镇建设办公室通知各村开始拆旧复垦，由各村负责通知、监督、落实通过核准备案农户拆除原房屋，复垦为水田，保证复垦质量，并及时通知国土所进行验收。折旧复垦范围应包括住房及所有附属用房、场地，房前屋后杂地、竹园等。

七、签订合同。在完成复垦、验收后建房农户要委托有资质证书的农村建筑工匠或建筑施工单位建造房屋并签订施工协议，领取施工图集。

八、建新放样。经批准的建房户在拆除原住房和清除地面附属物，并将原宅基地全部退还给村集体，经验收合格的，完成合同签订后，由各村向镇村管站报送《农村宅基地放样联系单》，由镇村管站委托专业测绘单位给予安排宅基地放样定位。

第十五条  农民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废。因特殊原因逾期的，经镇人民政府批准后可延期半年。

第十六条  通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋“四至”坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房“四至”坐落。

第十七条  城市规划区、镇域规划范围内的村庄原则不再安排农民宅基地建房，统一建设多层或高层公寓房，上述规划范围内的农民建房按照公寓房置换政策或跨村建房办法办理。

第四章  农民房屋置换

第十八条  本镇农户符合农民建房条件的，也可申请选择置换公寓房或货币置换。申请户须与户籍所在村签订自愿放弃宅基地使用权协议书（18周岁以上家庭人员共同签字），自行拆除农村全部住房、生产性用房及地面附属设施，并将宅基地全部退还给村股份经济合作社。

一、公寓房置换政策

1.置换面积。根据原有住房有效合法建筑占地面积并综合在册常住户口人数确定。

（1）置换面积标准：

1-2人户：原有效合法建筑面积100㎡以下，安置不大于80㎡公寓房；原有效合法建筑面积100㎡以上、200㎡以下，安置不大于160㎡公寓房；原有效合法建筑面积200㎡以上，安置不大于180㎡公寓房。

3-4人户：原有效合法建筑面积100㎡以下，安置不大于160㎡公寓房；原有效合法建筑面积100㎡以上、200㎡以下，安置不大于180㎡公寓房；原有效合法建筑面积200㎡以上，安置不大于240㎡公寓房。

5人以上户：原有效合法建筑面积100㎡以下，安置不大于180㎡公寓房；原有效合法建筑面积100㎡以上、200㎡以下，安置不大于240㎡公寓房；原有效合法建筑面积200㎡以上，安置不大于300㎡公寓房。

每户安置房总套数不超过3套。在安置总面积内，每户可自行选择80、100、120平方米三种户型及其组合，安置房户型组合后各套户型面积总和可以小于或等于公寓房安置总面积，不得大于安置房总面积。

上述“以下”不包括本数，“以上”包括本数。上述公寓房面积因合理建筑误差造成的面积误差按房产实测计算。

原有效合法建筑面积：指按审批建设的房屋住宅建筑面积，不包括生产性用房等其他建筑面积。计算时按宅基地审批材料上的占地面积计算，原审批一层即为审批的占地面积乘1，审批二层即为审批的占地面积乘2，审批三层即为审批的占地面积乘3，计算得出原有效合法建筑面积。其他均不计入原有效合法建筑面积范围。

当实际建筑面积少于审批面积的，按实际建筑的面积计算。已进行翻建或修建等的，按原审批材料计算面积。

（2）置换地点：林埭镇村庄规划区域内。

（3）申请增加安置面积：原有效合法面积大于安置的公寓房总面积20㎡时，每户中有1套可申请增加20㎡安置面积，增加安置面积后必须有相应面积户型（即申请增加20㎡面积后户型面积不超过120㎡；原申请安置120㎡户型的，不得申请增加安置面积），申请增加的安置面积按市场优惠价结算。

申请增加安置面积必须在签订置换协议时申请，签订协议后不得申请。

申请增加安置套数：每户总在册人口按人均40㎡计算，户人口安置总面积大于安置公寓房总面积20㎡时，不受每户安置3套限制，每户可申请增加安置1套80㎡公寓房，申请增加安置的公寓房按市场优惠价结算，并不得再申请增加安置面积。

申请增加安置套数应在签订置换协议时申请，并视房源情况审核，当不能满足所有申请人时，按人口多少排队决定，当人数相同或房源不能满足所有申请人时，抽签决定增加安置对象。

2.置换价格。置换标准面积以当年度成本价核算；超过置换标准面积部分以当年度市场优惠价核算。

层次系数、车库配置按房屋搬迁政策执行，由镇人民政府在当年公布。公寓房的成本价、市场优惠价由镇人民政府每年公布。

3.公寓房置换激励政策。（1）原住房合法占地面积给予1000元/㎡奖励；（2）原有住房合法有效建筑面积给予200元/㎡补偿；（3）原有合法有效生产性建筑给予100元/㎡补偿。

4.城市规划区、镇域规划范围内的村庄农户置换公寓房的，每户再一次性奖励2万元。

5.相关费用。公寓房物业管理费给予3年优惠，第一年由政府全额贴补，第二、三年各贴补50%，三年后按规定自行缴纳。办理“两证”所需费用、天然气开户费按国家、省市有关政策规定执行。

二、货币置换政策

选择货币置换政策的，在享受上述置换公寓房激励政策基础上再给予以下奖励：

1.按置换标准面积给予100元/㎡奖励（置换公寓房不足置换标准面积的，可参照享受）；

2.按在册农业户口给予5000元/人补助。

第十九条  曾经单独立户、现在本镇具有农村合法住房但无农村户籍的，自愿拆除农村全部住房、生产性用房及地面附属设施，并将宅基地全部退还给村集体后，可申请置换公寓房。根据原房屋建筑情况，原有效合法建筑面积100㎡以下，安置不大于80㎡公寓房；原有效合法建筑面积100㎡以上、200㎡以下，安置不大于160㎡公寓房；原有效合法建筑面积200㎡以上，安置180㎡公寓房。

公寓房购买价格。安置公寓房标准面积购买价格以当年度成本价核算；超过置换标准面积部分以当年度市场优惠价核算。

层次系数、车库配置等按房屋搬迁政策执行，由镇人民政府在当年公布。公寓房购买的成本价、市场优惠价由镇人民政府每年公布。

原宅基地和房屋置换公寓房奖补政策：（1）原住房合法占地面积给予1000元/㎡奖励；（2）原有住房合法有效建筑面积给予150元/㎡补偿；（3）原有合法有效生产性建筑给予100元/㎡补偿。

第五章  监 督 管 理

第二十条  农民建房必须“先批后建、拆旧建新”：

1.建房户凭建房用地批准书向镇村管站申请办理《乡村建设规划许可证》，新社区选用统一设计的建房图纸，落实有资质证书的农村建筑工匠或建筑施工单位、并签订施工协议。

2.建房户在取得用地批准书后，应及时委托有资质的拆房单位拆除原有全部农村住房及其他建筑，并将原有宅基地包括附属场地全部退还给村经济合作社，由村管站会同国土所、村民委进行验收，验收合格的给予宅基地定位放样。

3.在本村有农村户籍、尚未列入征收、搬迁的农房，因房屋屋面破损，需进行修缮，由农户向所在村申请，由所在村报镇村管站审核后，农户可委托有资质证书的农村建筑工匠或建筑施工单位对屋面进行修缮。屋面修缮过程中，不得拆除和加高四周墙，不得改变屋面形式，因加固需要需加建圈梁的，加高的高度应拆除四周墙对应高度，不得在修缮屋面过程中造成层高加高。

第二十一条  对农民建房实行建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”管理制度。“四到场”由镇村管站会同国土所、建房所在地村民委员会组织实施。

第二十二条  有下列情形之一的，由镇人民政府会同市国土资源局、规划建设局、综合执法局等有关部门依法查处：

1.未经批准，或虽经批准但属骗取批准，批少用多，移位等违法占用土地建房的；

2.未经批准，擅自原地翻建扩建房屋的；

3.以修缮为名翻建扩建房屋的；

4.买卖或者以买卖房屋等形式非法转让宅基地的；

5.违反城乡规划法律、法规进行建房、住宅加层的；

6.无证、不按图施工的。

第二十三条  国土资源、市场监管、电力、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

第二十四条  各行政村和国土所、执法中队等部门要落实土地执法监察“两网化”管理责任，加大对违法、违章建房（包括原住宅加层、原宅基翻建）的巡查、处置力度。

第二十五条  镇职能部门、村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第二十六条  已撤销村组建制的在册常住居民首次搬迁建房用地，参照本办法规定审批。

第二十七条  本办法发布后，涉及镇人民政府审核同意的征收农户安置政策，由征收机构提出，宅基地审批部门审核认为符合规定的，可按相关规定执行。

第二十八条  本办法发布后，各村新社区原有剩余独立式宅基地在申请人申请、审核、排序后通过有偿选位等方式，公开、公平、公正进行选位安排，根据办法审批、建造、管理。原有独立式宅基地安排完成后，今后原则不再规划审批独立式宅基地。

第二十九条  本办法自公布之日起施行。原相关办法同时废止。本办法与上级相关规定不符合或上级有新的规定的，按上级规定执行。

林政〔2018〕22号  关于印发《林埭镇农民建房管理办法（暂行）》的通知.pdf