为贯彻落实《关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》（嘉政办发〔2019〕49 号）等文件精神，平湖市发展和改革局、平湖市自然资源和规划局联合起草了《关于加强商办项目管理的若干意见（试行）（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。公众和单位可以通过以下途径和方式提出意见：

1．通过信函方式将意见寄至：平湖市发展和改革局服务业管理科或平湖市自然资源和规划局国土空间规划科，并请在信封上注明“征求意见”字样；

2．通过电话方式反馈：0573- 85630508、0573-85621080。

意见反馈截止时间为2020年6月26日17:30。

平湖市发展和改革局

平湖市自然资源和规划局

2020年6月16日

附件：关于加强商办项目管理的若干意见（试行）（征求意见稿）

关于加强商办项目管理的若干意见（试行）

（征求意见稿）

为进一步规范商业办公项目（以下简称“商办项目”）建设管理，推动服务业高质量发展，根据《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见》（嘉委办发〔2016〕33 号）、《关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》（嘉政办发〔2019〕49 号）等文件精神，结合平湖实际，特制定本意见：

一、优化结构布局，引导有序发展

按照“合理布局、优化结构”的原则，加强商办项目特别是商贸综合体和专业市场源头把关。自然资源和规划部门发挥城市规划的调控作用，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构和用地布局；根据商业地块区位、交通、周边商业体现状存量、市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划；明确商办项目特别是商贸综合体和专业市场建设的总量、布局、类型，构建与我市人口规模、消费水平相适应的市场体系。（责任单位：市发改局、自然资源和规划局、各镇街道、开发区、城投集团）

二、规范项目引进，完善审批服务

（一）新出让商业办公类建设用地项目，应当明确土地用途、规划条件、项目业态、自持比例、分割销售（转让条件）等内容，并在土地出让公告须知中载明；土地出让公告中的权利、义务及违约责任应在土地竞得人与属地政府（管委会）或国资平台签订的《开发建设协议》中予以载明。受让人应先签订《开发建设协议》，再签订土地出让合同。对新建商办项目，除土地出让公告和土地出让合同中已载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。对新建计容建筑面积1万平方米以上的商办项目，要求项目计容建筑面积不分割产权比例不低于50%。不分割产权建筑面积不得办理预售和在建工程抵押贷款，不分割产权部分，在产权证办理后三年内不得办理抵押，十年内不得办理整体转让。（责任单位：市自然资源和规划局、各镇街道、开发区、城投集团、建设局）

（二）新建商办项目特别是商贸综合体和专业市场，由项目所属镇街道、开发区提出项目评价意见，经市服务业投资项目引进评价工作领导小组综合评价通过后实施。自然资源和规划部门根据土地出让公告文件、土地出让合同不分割产权内容相关明确要求，按相对完整性原则对不分割产权予以比例和面积核定，并在建设项目规划设计方案成果中予以明确，且一经核定，在预售许可办理后原则上不予调整。（责任单位：市发改局、自然资源和规划局、建设局、各镇街道、开发区）

（三）商办项目的审批应严格按照土地出让合同约定的土地用途及建筑功能的相关标准，并符合以下要求：

1.平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“飘窗”、“厨房”等住宅类功能描述；建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点须集中设置。（责任单位：市自然资源和规划局）

2.办公类项目分割销售部分最小产权单元面积不低于300平方米。商业类项目最小设计实体分割登记面积：沿城市道路商业底层不小于60平方米，面宽不小于4米；其他的不小于40平方米；如需设置独立卫生间的，最小分割面积不得小于200平方米。（责任单位：市自然资源和规划局）

3.商办项目不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道；沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的应做好遮蔽处理；大型城市综合商业体（地上建筑面积8万平方米以上，其中商业建筑面积5万平方米以上）外的商住混建类项目，不得设置汽车美容（含洗车）业、餐饮业、娱乐业等商业业态。（责任单位：市自然资源和规划局、建设局）

三、加强综合监管，防范项目风险

（一）加强建设过程监管。

1.各镇街道、开发区严格按照规划条件、开发建设协议和土地出让合同等，加强商办项目建设全过程监管。设计单位应严格按照建设工程规划要求和有关设计规范、标准进行设计；自然资源和规划、建设等部门和施工图审查、施工、监理等单位严格施工图联合审查和建设监管。供水、污水、供电、供气等单位严格按照项目规划用途做好管网建设。项目业主在建设过程中不得擅自改变用途，不得擅自加层、插层，不得改变建筑内部结构。地名登记时，民政部门应严格把关，项目不得含有住宅性质名称。（责任单位：市自然资源和规划局、建设局、民政局、水务集团、供电公司、天然气公司、各镇街道、开发区）

2.对在建的项目，经查实属违规改变规划用途等的，由自然资源和规划部门会同相关单位共同督促项目业主依法依规及时整改，待符合技术规范和标准后，方可建设。项目业主拒不履行整改责任或整改不到位的，由综合行政执法部门依法依规进行查处，同时函告市建设、自然资源和规划等部门，限制其商品房买卖合同备案、项目首次登记、抵押登记、转移登记等。在项目交付使用前，由市发改局组织自然资源和规划、建设以及供水、污水、供电、供气等单位进行联合竣工核验，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。（责任单位：市发改局、自然资源和规划局、建设局、综合执法局、水务集团、供电公司、天然气公司）

3.对已交付使用的项目，项目所属镇街道、开发区建立巡查机制，加强安全管理，督促项目业主开展消防安全等检查，消除安全隐患；加强对违规改变规划用途的巡查，发现有违规改变规划用途的情形，及时上报综合行政执法部门，由综合行政执法部门依法依规进行查处，项目业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。（责任单位：市综合执法局、各镇街道、开发区、建设局）

（二）加强销售环节监管。

1.商办项目未竣工验收前，项目业主或其委托的运营公司不得与购房人签订含有售后包租、变相售后包租等内容的委托管理协议。新出让土地的商办项目竣工验收后，项目业主需将新建商办项目销售合同（格式条款）向属地市场监管部门备案，商办项目在销售前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费及配套建设指标等情况，并和购房人在购房合同中明确约定不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。被限制销售（转让）的商办项目在限制情形未解除前，不得销售（转让）；已设定抵押权的商办项目，需经抵押权人书面同意方可销售。（责任单位：市市场监管局、建设局、自然资源和规划局）

2.禁止项目业主以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记。商办项目在公开出让经营性用地中按规定允许分割销售（转让）的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割销售（转让），酒店、旅馆等项目按宗地内相应建筑物整体销售（转让）、登记，不得分割。（责任单位：市自然资源和规划局、建设局）

3.严厉查处商办项目违反合同、虚假宣传等违法违规行为，重点检查广告具体内容、广告发布方式是否违反《广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规，项目业主在广告宣传时，不得暗示具有居住功能，须在项目名称后用相同字体、字号注明非住宅用途，广告宣传严禁在户籍入户、入学等公用事业方面进行虚假宣传。销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称。（责任单位：市综合执法局、建设局、市场监管局）

（三）严格登记环节监管。

1.商办项目不动产首次登记时应严格遵守规划条件和土地出让合同要求，酒店、旅馆用房、项目业主自持房地产不得办理分割登记。不动产登记用途应与规划条件和土地出让合同记载用途一致。（责任单位：市自然资源和规划局、建设局）

2.已经办理登记的酒店、旅馆用房不得办理分割转让登记。已经办理登记的商办项目原则上不再办理分割转让登记，确因特殊情况需办理分割登记的，需由项目所属镇街道、开发区提出申请，经市自然资源和规划部门审核后报市政府审批。项目业主名下拥有同幢房屋相连的多本不动产权证再次转让时，登记单元面积严格按照最小分割面积予以控制。同一项目业主名下自持房屋转让、登记时，须严格遵守原规划条件和土地出让合同中的约定条款；自持同幢房屋多个登记单元合并发放一本不动产权证。原规划条件和土地出让合同中的约定条款为司法处置的重要依据。（责任单位：市自然资源和规划局、各镇街道、开发区）

四、加大执法力度，压实主体责任

1.市级相关职能部门加大执法力度，推进协作机制建设，从严查处打击商办项目在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。同时，将违法违规失信行为纳入企业信用档案，实行分类监管。对一般失信企业，采取列为重点审查或检查对象、取消享受行政便利措施、增加抽查频次等监管措施；对严重失信企业，采取限制参与国有土地招拍挂交易、实施市场和行业禁入、限制享受财政资金补助、限制参加各类表彰奖励、限制融资等联合惩戒措施。（责任单位：市发改局、自然资源和规划局、财政局、市场监管局、综合执法局、金融发展中心）

2.加强对商办项目特别是商贸综合体和专业市场项目的融资风险监管，根据风险状况制订分类帮扶具体办法。加强社会舆情监测，建立风险预警和联动监管机制。强化重大矛盾纠纷化解，按照“属地管理、分级负责”和“谁主管谁负责”原则，落实领导包案、挂牌督办等工作机制，全力化解不稳定因素。（责任单位：市委政法委、市委宣传部、市金融发展中心）

3.各镇街道、开发区对属地商办项目管理工作负总责，切实履行属地商办项目开发管理主体责任，建立常态化管理机制，组织、协调辖区相关职能部门承担落实本区域商办项目监管职责，对已查明存在风险隐患的商办项目，按要求及时妥善化解。建立“网格化”日常巡查机制，明确专人对辖区商办项目进行巡查，发现存在擅自改变用途、违规装修等问题的，及时上报并依法依规追究项目业主违法违规责任。（责任单位：各镇街道、开发区）