各村、社区，各部门：

《当湖街道农民宅基地置换公寓房实施方案》已经街道办事处同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

当湖街道办事处

2022年12月15日

当湖街道农民宅基地置换公寓房实施方案

为切实保障农民的合法权益，改善农民生活环境和居住条件，优化农村土地资源配置，全力推动城乡共同富裕，更好地落实《平湖市人民政府办公室关于调整城市（城镇）核心区范围内农户建房方式的通知》（平政办发〔2018〕67号）《平湖市推进农民住房改善行动实施方案》（平委办发〔2018〕67号）《平湖市宅基地置换公寓房指导性政策（试行）》（平政办发〔2019〕3号）文件精神，根据《平湖市集体土地上房屋协议搬迁补偿安置实施办法》（平政办发〔2018〕70号）文件，结合街道实际，特制定本实施方案。

一、本实施方案适用范围

（一）本方案的农房置换对象是指当湖辖区行政村范围内自愿以农村合法住房置换多层或高层公寓房，并有偿退出原有农村宅基地的农业家庭户（以下简称农村住户）。

（二）本方案所指农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格、户籍在本村且符合《平湖市农村村民建房管理办法》（政府令第59号）规定的人员；本方案所称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建筑的住宅房屋；本方案所称村民建房家庭户，是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭户，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者，配偶、子女、孙子女等。

（三）下列情形的农房、农户，不参加农房置换工作。

1.房屋产权有争议的或权利受限制的；

2.出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物的；

3.同一连体住房中现有所有农村住户没有达成一致置换意见的；

4.已批准享受农村五保供养待遇的；

5.已纳入规划自然村落保留点内的、已搬迁到两新社区的；

6.其他不符合置换条件的。

二、置换方式

以产权调换方式为主。

三、农房置换工作由街道办事处组织实施，街道农房置换工作领导小组办公室（设在城市管理办）负责日常工作，各村必须建立相应的工作小组，落实专人负责本村农房置换工作

四、申请农房置换的原则和要求

（一）农房置换本着农户自愿申请、村级审查、部门联审、街道审批的原则。

（二）允许村民跨村置换公寓房。

（三）置换农户承诺放弃对原宅的使用权，原房残值归实施置换主体所有，由实施置换主体负责统一拆除，置换农户必须同时上缴集体土地使用证或不动产权证。

五、置换小区情况

（一）置换公寓房地点。农户申请置换公寓房的，可在当年公布的安置房地块中选。

（二）公寓房置换面积及套数。有农村户籍户按照原有住宅合法有效建筑面积计算确定置换标准面积，置换套数最多3套。其中，属于符合宅基地审批条件的无房户、原宅基合法有效住宅建筑面积少于标准（1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡）的农户，按照1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡确定保底置换面积。

（三）公寓房安置户型。公寓房户型、面积参考各安置公寓房小区户型图，实际建筑面积以房管部门核定的测绘面积为准。

（四）现房房源有限，若现房房源全部置换完毕，则需从期房房源中选房。

六、原房有效合法住宅建筑面积的认定

（一）原住宅合法占地面积：按平湖市农村村民建房呈报表及其他合法审批材料认定。

（二）原有效合法住宅建筑面积：农房批复上写明层数的，以农房批复为准；农房批复上未写明层数的，按审批的住宅部分面积乘以层数，不包括生产性用房等其他建筑面积。具体面积以第三方实际测绘面积为准。

（三）实际住宅建筑面积少于审批面积的，按实际住宅建筑面积计算。

七、对原房的补偿

（一）对申请置换农户的原房补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（二）原合法审批的畜舍等生产用房，按合法占地面积给予200元/平方米的补偿。

（三）置换农房周边可整治的其他自用地（包括围墙、水泥场、水井、河埠头等附属设施以及竹园等园地）由第三方测绘公司认定面积，并在图纸上标注清楚，一并收回，按征收标准补偿。

八、申请农房置换农户的临时建筑或其他建筑，按照以下规定办理

（一）经有关部门在审批件中注明“到期自行拆除”或“两违”整治中要求无偿拆除的建筑物，超过期限的临时建筑，应自行拆除。

（二）未超过批准期限的临时建筑，可以根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。

（三）修缮过的翻新房屋，按原面积现结构给予补偿。

九、过渡搬迁补偿方案

（一）临时过渡补偿。申请农房置换的农户自行解决临时过渡，置换的实施主体不提供临时过渡房，现房安置的不支付过渡费。对签订协议并腾空后没有现房可供选房安置的，按以下标准支付临时过渡费。从选择公寓房安置农户原房屋腾空移交之日起到规定领房截止后6个月按安置标准面积每月8元/平方米支付临时过渡费，少于1000元户按1000元计发。部分领取现房的，可享受该现房6个月的过渡费，自领取现房的第七个月起按比例扣减相应临时过渡费。安置公寓房超过三年未提供安置房的，自逾期之月起按原标准逐年增加10%支付临时过渡费。

（二）搬家补助费。选择公寓房安置的农户原房屋腾空移交后，按每户1000元予以补助，主体为楼房的，第二、三每层增加300元补助。每户按2次结算。

（三）特殊人员补助。置换农户属于低保户、低保边缘户、家庭困难的残疾人、18周岁以下孤儿、60周岁以上无子女老人、烈士家庭等，补偿安置时应当给予适当补助，符合上述条件的每项补助2万元，但最高补助不超过4万元。

十、置换安置价格

置换的公寓房价格结算采用置换价、置换安置保底价、市场评估价和优惠价。

（一）置换价是指小区内的住房（含地下建筑、道路、绿化等设施）所需的建设费用。

（二）置换保底价是指合法有效建筑面积未达到相应人口的置换标准面积的，超过合法有效建筑面积部分的置换价格。置换保底价按安置房市场评估价的60%确定。

（三）市场评估价是指房地产评估机构根据《房屋协议搬迁补偿安置启动通知书》发布日（以下简称补偿安置日）的评估比准价格。

（四）优惠价按安置房市场评估价的80%确定。

（五）公寓房楼层差价系数。以中心楼层（偶数层为中心两层）价格为中心价，向上每层增加20元/m2，向下每层减少20元/m2，顶楼按中心价计算，最低层按中心价结合楼层差价系数调整后再按90%计价。

十一、结算方式

（一）安置房建筑面积与被补偿安置房屋合法有效住宅建筑面积相等部分，按置换价结算。

（二）因安置公寓房户型原因使其安置面积超过标准面积10平方米以内的（含），按优惠价结算；超过优惠价结算面积10平方米以内的（含），按市场评估价结算；另因套型结构不可分割等原因需要购买的面积，可按市场评估价的1.5倍结算。

（三）安置房附属用房（储藏室）建筑面积价格按住宅安置房市场评估价的20%标准计算。

（四）地下储藏室的计价面积按套内建筑面积的125%进行结算。

（五）车位。车位价格当年公布。

（六）安置公寓房拥有合法的不动产权证，办理天然气、自来水移户开户费及其他费用按照有关规定由搬迁户自行缴纳。

（七）其他约定。农户凭领房单在领取公寓房钥匙时，按有关规定缴纳装修保证金和天然气开户费，不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，按规定缴纳建筑垃圾清运费。

十二、特殊户处理

（一）有房无户籍户，在农村有合法房屋（宅基地）的非农户，在同意自愿腾出拆除全部农村住房、生产用房及地面附属设施，将原宅基地全部退还给村经济合作社后，可申请置换1套公寓房。有房无户户置换1套公寓房的面积扣除后，剩余面积可选择按置换价的1.2倍申请货币补偿，或选择按市场价购买剩余的合法有效住宅建筑面积，另因套型结构不可分割等原因需要购买的面积，可按市场评估价的1.5倍结算。

（二）无房户。具有农村独立户籍而无合法农民住房的，可以根据在册人口及按宅基地审批可计入审批人口数的人口总数享受保底置换面积，每户安置不超过1套公寓房，其中保底置换面积按置换保底价结算，超过保底置换面积10平方米以内的（含），按优惠价结算；超过优惠价结算面积的10平方米以内的（含），按市场评估价结算；另因套型结构不可分割等原因需要购买的面积，按市场评估价的1.5倍结算。

（三）一宅多户户，其户的认定按《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》（市政府59号令）中对户的认定为基准。搬迁户为一宅多户的，实行分户安置，其原有住宅合法建筑面积按户数平均分摊，分别予以安置。

（四）原为独立一户，现户主和该户内其他家庭人员均已死亡，该户不作有房无户籍户处置。其合法农村住房的法定继承人或受赠人（需提供具有法律效力的遗赠或赠与证明）在自行拆除该遗赠或赠与的房产及地面附属物，将原宅基地全部退还给村经济合作社后，可申请置换1套公寓房，具体结算方式参照有房无户户。无法定继承人或受赠人的，该户房产作无主处理，宅基地退还村集体经济合作社。

（五）父母与子女分户的，投靠本村农村户籍子女（除出嫁子女外）视作一户安置，不单独安置。

（六）夫妻离婚按婚姻登记机构出具的婚姻登记证明、离婚协议或人民法院的民事判决书、调解书作为主要依据，申请搬迁置换条件按照征迁办法（平政发〔2018〕70号）执行。可申请安置1套面积不超过80平方米的公寓房，其中60平方米按当年度置换保底价结算，超出面积10平方米以内（含）按优惠价结算，超出面积大于10平方米小于20平方米的按当年度市场评估价结算。

十三、申请农房置换的农户根据申请的量实行分批分期的操作办法，每年根据实际情况予以公布

十四、一房两结算

符合条件的置换农户自愿选择置换公寓房的，可选择一房两结算方式。对主体房屋、其他附属物、房屋装修等进行一次性清点公证记录评估，可以选择根据本政策先置换部分公寓房，原房先行拆除。其中，先行置换的公寓房价格按置换该公寓房时签订的置换协议时点价格结算，其余置换公寓房可到征迁或符合连片整组搬迁时，按征迁或连片整组搬迁时点政策执行。参与连片整组搬迁的一房两结算有效年限为3年，符合征迁政策的有效年限为5年。若到相应期限两种政策都未享受到的，按到期年度时点政策和相关价格结算。具体操作办法及适用对象在年度实施细则中确定。

十五、在规定期限内，房屋置换实施主体应当按照本办法规定，就补偿金额、置换方式、置换面积、置换地点、搬迁期限、过渡方式和违约责任等事项与宅基地置换对象签订房屋置换协议。宅基地置换责任主体对房屋置换协议予以见证确认

（一）房屋置换协议自协议签订之日起生效。

（二）房屋置换对象在签订房屋置换协议时，应当提交农村宅基地审批件及不动产权证或者房屋所有权证、集体土地使用权证。房屋置换对象协议置换后，房屋置换实施主体应当将房屋补偿通知、补偿协议及被置换房屋清单提供给不动产登记机构，并告知房屋置换对象申请办理被置换房屋所有权证、土地使用证或不动产权证注销登记。房屋置换对象未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋置换通知书、置换协议、被置换房屋清单等办理房屋所有权、土地使用权或不动产权证注销登记，原权属证书收回或者公告作废。

十六、受理程序

符合条件的农户按照申请、初审、核准、公示、签约、腾空交房、选房和交房的程序有序进行。按如下程序办理：

（一）申请。置换户向所在村民委员会提出书面置换公寓房申请，承诺自愿退出原宅基地并自愿拆除原住房和清除地面附属物。申请书由18周岁以上家庭成员共同签名。

（二）初审。申请人是否符合置换条件，由所在村村民委员会初审。

（三）公示。经初审后，对置换户的申请、核准事项，须在所在村民委员会村务公开栏内公示10天，接受群众监督。

（四）核准。符合置换条件的填写相关申请表，并由村民委员会汇总后报送街道农房置换工作领导小组办公室核准，经核准后统一办理置换报批手续。

（五）签约。置换事项经公示通过后，申请人与公寓房置换实施单位签订置换公寓房预安置协议。

（六）腾房。申请户在安置协议签订后15天内须腾空原住房和清除地面附属物，并将原宅基地和自用地全部退还给村股份经济合作社。同时上交集体土地使用证或不动产权证，并办理注销手续。

（七）选房。申请的置换户参加实施单位组织的公寓房选房，并签订确认书。

（八）交房。实施单位按照双方签订的置换公寓房预安置协议约定交房时间交房。

十七、资金支付

申请农房置换公寓房的，原房腾空交房后除期房临时过渡费补偿外，其他各项补偿和奖励款和公寓房价格一并结算后多还少补，分期交房的分期结算。

十八、其他

（一）置换的公寓房自交房之日起5年后可上市交易，如需上市交易的由产权人按照交易时市政府确定的标准补交土地出让金。

（二）申请户人口基数依据《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》（市政府59号令）执行。

十九、本方案自2022年12月22日起正式实施，《当湖街道农民宅基地置换公寓房暂行实施方案》（当街〔2020〕6号）同时废止。