为进一步规范我市住宅物业保修金和物业专项维修资金管理，保障物业正常使用和维修，维护业主、开发建设单位、物业服务企业的合法权益。根据建设部、浙江省、平湖市有关住宅物业保修金和物业专项维修资金的相关法律法规规定，结合我市实际，重新拟定和修改了《平湖市住宅物业保修金使用管理操作细则》和《平湖市物业专项维修资金使用管理操作细则》，现公开征求社会各界意见和建议，如有意见建议请于5月7日前以书面或电子稿形式反馈至平湖市住房和城乡建设局。

附件：1.平湖市住宅物业保修金使用管理操作细则

2.平湖市物业专项维修资金使用管理操作细则

联系人：李木平   联系方式：0573-85631997  电子邮箱：692250911@qq.com

                          平湖市住房和城乡建设局

                            2022年4月24日

平湖市住宅物业保修金使用管理操作细则

（征求意见稿）

为进一步完善住宅质量保修制度，加强住宅质量保修管理和住宅物业保修金的使用管理，保障物业正常使用和维修，维护业主、开发建设单位、物业服务企业的合法权益，根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》和《平湖市住宅物业保修金管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就住宅物业保修金使用管理操作细则通知如下：

一、住宅物业保修金交存

（一）住宅物业保修金交存范围及标准

交存范围及标准按照《平湖市人民政府关于印发平湖市住宅物业保修金管理办法的通知》（平政发【2010】121号）文件执行。

（二）住宅物业保修金交纳流程

1.明确保修责任主体。住宅物业保修金作为保修期内物业维修费用保证的资金，开发建设单位在物业交付前应明确保修责任主体，并签订物业保修义务承诺书（见附件1）报资金管理部门，物业保修可自行组织，也可委托物业服务企业保修，委托物业服务企业保修的应签订委托保修协议（示范文本见附件2）。

2.交纳流程。我市住宅物业保修金实行网上交纳，首次交纳住宅物业保修金的开发建设单位，应登录专项维修资金管理系统注册开发建设单位信息，非首次交纳住宅物业保修金的开发建设单位无需注册，登录进行网上交纳时需按照系统要求上传项目规划审批图、施工许可证、施工合同等电子扫描件，提交审核通过后将物业保修金存入银行专户。

二、保修金使用管理

（一）保修金使用的条件

开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围，切实承担物业的保修责任。在物业保修期内出现《平湖市住宅物业保修金管理办法》第13条规定的情形之一，且开发建设单位不履行保修责任或因主体消灭无法履行保修责任的，资金管理部门应及时启动保修金使用程序。

（二）保修金使用的申请主体

项目的保修金使用由业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会）或物业服务企业提出申请（以下称为申请人）。

（三）保修金使用的申请及审核流程

1.申请人向资金管理部门提出书面的保修金使用申请，并提供相关证明材料。

2.资金管理部门受理申请后，应及时会同房地产管理部门召集开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、属地街道（社区）等审核、协调、明确保修金申请事项，并形成书面纪要。经审核认为符合保修金使用条件的，书面纪要应明确开发建设单位履行保修责任的期限。

3.开发建设单位未按书面纪要要求履行保修责任的，或因开发建设单位消灭无法履行保修责任，须由申请人负责相关维修事项的，申请人应持以下材料向资金管理部门申请保修金使用备案：

经属地街道（镇）及社区核实的开发建设单位不履行保修责任的相关材料；若因涉及相关部门配套设施建设不到位申请使用保修金的，提供相关部门出具配套设施建设不到位书面确认函。

资金管理部门应当在受理备案后7日内，出具《住宅物业保修金使用事项告知单》（见附件3），告知申请人使用保修金的有关事项。

4. 住宅物业保修金使用引入第三方全过程监督制度，由第三方全过程监督机构提供造价咨询、招标代理、预算审核、过程监理、原材料进场管控、跟踪审计、竣工验收、结算审计等全过程监督服务，第三方全过程监督服务机构由物业主管部门和专户银行共同确定。

住宅物业保修金使用项目工程预算在2万元以内的，应当由第三方全过程监督机构实施预算审核、结算审计；工程预算在2万元（含2万元）以上20万元以内的，应当由第三方全过程监督机构实施预算审核、过程跟踪、结算审计；工程预算在20万元（含20万元）以上的，应当由第三方全过程监督机构实施预算审核、现场监理、过程跟踪、结算审计。

5.申请人按以下流程申请住宅物业保修金使用划转：

第一步：出具委托书。对住宅物业保修金使用维修项目，委托物业服务企业实施的，业主委员会或社区居委会应出具《授权委托书》（附件4），业主委员会或社区居委会直接实施的，无需出具《授权委托书》。

第二步：制定维修方案。申请人自行或委托相关专业机构对维修（更新、改造）事项编制工程预算，并登录平湖市物业专项维修资金管理系统（以下简称“管理系统”），录入项目范围、工程预算等内容，由系统生成维修使用方案，并在系统内打印维修（更新、改造）方案公示及其他相关材料在小区内公示。

第三步：维修项目费用预算审核。保修金使用方案公示结束后，申请人及时登录管理系统并上传工程量清单等相关资料，由第三方监管机构对维修项目费用预算审核，预算审核完成后，第三方监管机构将审核后的金额录入管理系统。

第四步：签订合同。申请人与施工方签订施工合同，合同签订金额为经预算审核后的费用，签订合同时应由社区居委会或业主委员会、业主代表进行见证。

第五步：申请资金预拨。申请人及时提供保修金使用申请表、保修金使用方案、施工合同、工程预算审核报告等书面材料，向资金管理部门申请住宅物业保修金预划拨，申请材料提交后，资金管理部门应及时进行核实，符合规定的，予以核准，按照经预算审核的工程造价的50%划转至申请人；不符合规定的，不予核准。

第六步：施工和工程监理。对经资金管理部门核准的保修金使用维修项目，工程预算在20万元（含20万元）以上的，申请人应及时登录管理系统并上传施工图等相关资料，供第三方监管机构对维修实施工程监理。申请人应详细记录维修项目施工过程情况，并积极配合第三方监管机构对维修工程实施监理、过程跟踪等，完工后及时组织相关单位及人员现场竣工验收。

第七步：工程结算审核。申请人登录管理系统上传结算审核及工程监理相关资料，由第三方监管机构出具工程造价结算审核报告及工程监理报告，并将结算审核报告及监理报告录入管理系统。

第八步：剩余资金申请划拨。申请人持工程决算审核报告、监理报告、维修费用票据、维修事项竣工验收单等材料向资金管理部门办理保修金使用结算，拨付维修费用余额；经结算划转资金有结余的，应当在5日内返还保修金专户。

三、保修金退还管理

（一）保修金退还的条件

保修金所属项目的物业交付之日起满8年的前三个月内，保修金交纳的主体可向资金管理部门提出保修金退还申请。

（二）保修金退还的申请主体

保修金退还事项由保修金交纳的主体提出申请。

（三）保修金退还的申请及审核流程

1.申请人在物业交付之日起满8年的前三个月内，向资金管理部门提出保修金退还申请。

2.资金管理部门在物业交付之日起满8年的前30日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为一个月。同时，将拟退还事项书面告知属地街道（社区）。

3.业主、业主委员会、社区居民委员会和物业服务企业等对保修金退还有异议的，应在公示期内以书面形式向资金管理部门提出异议。书面异议应包括以下内容：明确不予以退还保修金的理由、异议人的姓名或名称及联系电话等。

4.保修金公示期满未收到业主、业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业及属地街道（社区）书面异议（或异议撤销）的，开发建设单位可按规定持保修金退还申请报告、业主委员会及物业服务企业公示无异议书面证明等材料向资金管理部门提出退还申请。

5.资金管理部门将保修金本息余额退还给开发建设单位。

（四）保修金退还的异议处理及撤销方式

1.公示期内有有效异议的，资金管理部门应当暂不予退还保修金。异议双方可按下列方式之一进行确认处理：

（1）异议双方经协商达成协议的，按照双方签订的协议处理；

（2）具备相应资质的质量鉴定机构认定；

（3）通过司法途径；

（4）法律、法规规定的其他情形。

2.符合下列情形之一的，可撤销异议：

（1）异议方书面撤销异议的；

（2）法院判决书或仲裁委员会裁决书等法律文书认定的；

（3）法律、法规规定或按合同约定的其他情形。

（五）保修金退还的特殊情形

房屋因不可抗力、拆除等原因灭失的，开发建设单位可凭相关灭失证明向资金管理部门提出申请退还保修金本息余额。

四、保修金管理的特殊情形

（一）保修金主体变更管理

1.保修金主体变更

开发建设单位在保修期内发生合并、分立等主体变更情形时，可以由合并、分立时确定继续履行保修责任的单位，持相关证明材料申请将原交存的保修金本息变更至继续履行保修责任的单位名下，符合退还条件时，由该变更后的单位按规定程序申请退还保修金。

2.保修金主体变更的申请主体

由保修金所属项目的开发建设单位或合并、分立时确定继续履行保修责任的单位提出申请。

3.保修金主体变更的申请及审核流程

（1）申请变更保修金交纳主体名称前，申请人应将变更原因等事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为15日。

（2）公示结束后，申请人持以下材料向资金管理部门申请办理保修金主体变更手续：

1保修金主体变更申请报告；

2市场监督管理部门出具的相关书面材料；

3单位合并、分立时，股东会同意变更保修金主体的决议材料；

4合并、分立后的单位出具的履行保修义务承诺书；

5合并、分立后的单位企业营业执照等相关证明材料；

6公示情况说明。

（3）资金管理部门应当在受理申请后的3日内，出具《住宅物业保修金主体变更备案回执》（一式两份）。

（二）保修金相关权利、义务变更管理

1.保修金相关权利、义务变更

开发建设单位未消灭但无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东（无非自然人股东的可申请由相关联的法人，下同）继续履行保修责任，并将原交存的保修金本息变更至该继续履行保修责任的非自然人股东或相关联法人的名下，变更后可按规定程序申请退还保修金。

2.保修金相关权利、义务的申请主体

由保修金所属项目的开发建设单位提出申请。

3.保修金相关权利、义务的申请及审核流程

（1）申请人将保修金相关权利、义务变更事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为15日。

（2）公示结束后，申请人持以下材料向资金管理部门申请办理保修金主体变更手续：

1保修金权利义务变更申请报告；

2市场监督管理部门出具的能证明开发建设单位与非自然人股东之间的法律关系的书面材料（无非自然人股东的可不提供）；

3公司清算时，全体股东一致同意变更保修金主体的书面材料；

4变更后的非自然人股东出具的履行保修义务承诺书；

5变更后的非自然人股东企业营业执照等相关证明材料；

6公示情况说明。

（3）资金管理部门应当在受理申请后的3日内，出具《住宅物业保修金权利义务变更备案回执》（一式两份）。

4.保修金相关权利、义务变更的特殊情形

开发建设单位消灭前未办理保修金权利义务变更手续的，原投资人提出保修金相关权力、义务变更申请，参照上述流程办理，并需提交有关申请人是原保修金交存单位投资人的证明文件及保修责任履行情况、保修金余额分配协议（投资人为二人以上时）的相关书面材料。

（三）无退还单位的保修金余额管理

1.无退还单位的保修金余额管理

开发建设单位消灭前未办理保修金权利义务变更手续的，且无原投资人提出退还申请，业主委员会可申请将保修金余额退还至物业专项维修资金。

2.无退还单位的保修金余额管理的申请主体

由保修金所属项目的业主委员会提出申请。

3.无退还单位的保修金余额管理的申请及审核流程

（1）在物业交付之日起满8年的前一个月内，申请人可持以下材料申请将保修金余额退还至物业专项维修资金：

1资金变更申请报告；

2开发建设单位已消灭的证明材料。

3资金管理部门受理后，将保修金余额退还至同一项目物业专项维修资金事项在相关物业管理区域内予以公示，公示期为一个月。同时，将拟退还事项书面告知街道（社区）。

（3）公示期内有有效异议的，资金管理部门暂不予将保修金余额退还至物业专项维修资金。异议处理方式及撤销方式与保修金退还事项要求相同。

（4）公示期满未收到业主、业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业及属地街道（社区）书面异议（或异议撤销）的，资金管理部门将保修金余额转入同一项目物业专项维修资金账户。

五、其他事项

本操作细则自2022年4月1日施行。

附件：1、物业履行保修义务承诺书

2、住宅物业委托保修协议

      3、授权委托书

4、住宅物业保修金使用事项告知单

     5、平湖市住宅物业保修金使用申请表

     6、平湖市住宅物业保修金退还申请表

附件1：

履行物业保修义务承诺书

　　

根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》及《平湖市住宅物业保修金管理实施办法》的有关规定，我单位自愿履行物业保修义务并承担以下责任：

一、按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

　　二、物业保修期限内出现房屋质量问题的，本单位在接到报修后按照房屋预（出）售合同约定（未约定维修时限的为7日）的维修时限，派人到现场核查情况。属于本单位保修范围的，将在10日内维修。

　　三、物业保修期内出现房屋质量问题，本单位拒不履行保修义务或者无法履行保修义务的，同意由住宅物业保修金管理部门按有关规定使用住宅物业保修金，并承担相关一切费用。

四、在物业保修期内发生主体变更、灭失等情况的，本单位按规定及时办理保修金主体、保修金权利义务等变更手续。

五、在物业保修期内出现保修金动用的，本单位按规定在保修金使用后15日内足额补存保修金。

　　　　

特此承诺

　　承诺人：（法定代表人签字）　　　　（单位盖章）

年　月　日　　　　　　　　

附件2：

住宅物业委托保修协议

（示范文本）

第一条   协议双方当事人

委托方（以下简称甲方）：                                        

法定代表人：                          联系电话：              

注册地址：                                                                    

委托代理人:                           联系电话：                                                                

受托方（以下简称乙方）：                                                

法定代表人：                           联系电话：              

注册地址：                                                                  

委托代理人:                           联系电话：                                                                  

根据《中华人民共和国民法典》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《平湖市住宅物业保修金管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利、协商一致的基础上，甲方委托乙方对          （物业名称）的保修事项提供保修期内的维修施工事宜，订立本协议。

第二条   物业基本状况

   物业名称：                物业类型：                

   坐落位置：             区           路（街道）       号

四至范围：

东                 南                  

西                 北                  

   总建筑面积：            平方米；其中住宅       平方米，商业        平方米，办公楼       平方米，工业厂房     平方米，停车场（库）      平方米，其他：               。  

第三条  委托保修事项

甲方将物业区域内的以下    （可选择）保修事项的维修施工委托乙方承担：

1、屋面防水工程；

2、有防水要求的卫生间、厨房和外立面、门窗的防渗漏；

3、供热与供冷系统；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程；

5、房屋建筑的地基工程、主体结构工程和基础设施工程；

6、房屋共用设施设备，包括照明灯具、消防器具、防盗门、避雷装置、         、       等；

   7、房屋建筑共用部位，包括楼梯间、走廊通道、门厅、水泵间、       、       等；

8、                            

第四条   委托保修期限

自     年    月    日起至     年    月    日。

第五条  双方权利义务

（一）甲方权利义务：

1、甲方在委托乙方为其保修事项维修施工过程中，应维护对方（乙方）的权益和企业品牌信誉，达到互惠互利、共同合作的目的；

2、甲方根据维修项目内容应事先做好现场调查核准，并以书面形式通知乙方；

3、甲方有权审核乙方的维修施工方案和维修施工费用预算报价，并根据市场物资、材料、人员工资等的费用情况对报价进行调整。甲方应按核准后的施工费用预算报价，预先支付    的施工费用给乙方作为开工费；

4、甲方有权监督乙方维修施工流程和施工质量，对施工管理和施工质量不符合施工方案的，有权对其进行纠正，提出整改意见，对不整改的，有权要求停止施工；

5、甲方费用支付方式采用维修补贴金的，甲方有权根据协议维修服务质量标准，对乙方的施工质量进行考评，并依据考评结果支付维修补贴金；

6、甲方在对乙方的施工质量进行检验后，应在施工验收单上签署意见；

7、甲方应依据协议约定，按时结算维修施工款项。

（二）乙方权利义务：

1、乙方受甲方委托，代表甲方为交付物业的委托保修事项进行维修施工，应维护对方（甲方）的权益和企业品牌信誉，达到互惠互利、共同合作的目的；

2、乙方应根据甲方书面报修的项目内容，按规定时间编制施工方案及施工费用预算清单报价，报甲方审核；

3、乙方接到甲方审核确认后的施工方案及施工费用预算清单，应按规定时间派工程人员进驻施工现场，并按施工方案开始施工；

4、乙方应接受甲方人员对施工程序和施工质量的监督检查，接受甲方人员的意见和建议，保证维修施工质量，达到验收合格交付；

5、乙方应编制维修施工方案，规范现场施工管理，做好维修项目进度记录，填签维修施工验收单；

6、乙方应合理编制维修施工费用预算报价，如市场物价浮动应及时以书面形式向甲方通报；

7、乙方在施工过程中，应按照施工方案及施工技术保障要求进行实施，以确保施工质量，如不按施工方案要求施工，造成施工质量不合格，而出现返工维修，其费用由乙方自行承担；

8、由于甲方原因，不能按时审核施工方案和确认费用预算清单而造成延误开工日期和其他损失，乙方不承担任何责任；

9、确因设计缺陷，结构性原因或一般性维修无法解决的产品质量问题，乙方不承担任何责任；

10、乙方应接受甲方的考评和维修服务满意度的调查。

第六条   费用支付方式

（一）维修补贴金

经双方协商，甲方同意每年给予乙方维修补贴金人民币    元。甲方按   （季/半年/年）对乙方维修服务的内容、质量、标准进行一次考评，根据考评结果支付   （季/半年/年）补贴金人民币      元。考评不达标，每少一个百分点，则扣除相应维修补贴金的   ％。

（二）维修施工费用

根据不同的修理项目，双方约定按以下方式支付保修费用：

1、简单维修项目：由甲方向乙方派送联系单，乙方签收后，根据联系单上所列的地点、时间进行现场情况检查，在与甲方确定工作内容和完工时间后组织实施，完工后由业主在联系单上验收签字。乙方凭经过验收的联系单定期到甲方办理经费结算，按   （月/季/半年）结算一次。

2、大额修理项目：对维修费用预算在    元以上的项目，甲方应预付   ％的经费用于乙方购买维修材料、预付人工费用等。施工结束后，乙方凭施工验收单、施工决算清单等报甲方审核，甲方应在

   天内一次性结算施工费用。

3、紧急修理项目：发生涉及安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，乙方在接到甲方报修通知后立即到达现场进行抢修。施工结束后，乙方凭相关证明报甲方审核，甲方应在    天内一次性结算施工费用。

4、                                    

第七条  争议解决方式

1、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

2、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第   方式解决。

   （一）提交           仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第八条  协议份数

本协议正本连同附件   页，一式三份，甲乙双方及保修金管理机构各执一份，具有同等法律效力。

第九条   协议生效

本协议经双方签字后生效。

第十条  其他约定事项

1、本协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

2、                                                      

甲方签章：                           乙方签章：

法定代表人：                         法定代表人：

委托代理人：                         委托代理人：

年    月    日                        年   月   日      

附件3：

住宅物业保修金使用事项告知单

附件4：

授权委托书

平湖市物业管理服务中心：

兹委托                      （受委托单位全称）全权代表                      （业主委员会或社区居委会全称）到你中心办理          （项目名称）       （维修事项）物业专项维修资金申请等相关事宜。

特此申明！

                  业主委员会或社区居委会（盖章）  

                            年  月  日

注：业主委员会未成立的社区居委会委托

附件5：

平湖市住宅物业保修金使用申请表

物业名称
申请单位
申请单位联系人			联系电话
施工单位
施工单位联系人			联系电话
领款单位
领款单位联系人			联系电话
申 请 事 项 及 金 额	1. 在物业保修期内有下列情形之一： □物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。 □物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套。 且建设单位：□不履行保修责任 □歇业、破产 □其他                                                 2. 本次保修金使用范围：                                                     3. 保修金用途（请选择）：   屋顶补漏、外墙修补        □电控门维修       □楼道改造                  □监控设施的改造维修          □大门、大堂的改造          □消防设施的改造维修  □电梯的维修、更新          □道路维修     □其他项目                                               4. 物业竣工后至今已使用年限          年；上述申请事项现未过保修期。 5. 根据物业保修金使用相关规定，本次维修项目由            进行施工，目前已维修完成，经第三方审价，工程审价金额      元，前期已预申请     元，现申请剩余部分       元，审计费      元，合计金额       元。 上述情况如有虚假，愿承担相应的法律责任。                                            申请单位（盖章）

附件6：

平湖市住宅物业保修金退还申请表

申请单位		住宅物业竣工验收合格时间		申请时间
物 业 保 修 金 退 还 申 请	我单位开发建设的    物业（建筑区划名称），规划建设面积      ，户数      ，物业交付时间为    ，于     （时间）交纳住宅物业保修金       元。在法定保修责任期内，已按《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《平湖市住宅物业保修金管理办法》等有关规定及相关约定，履行了保修义务，保修项目的质量符合国家的规范、规程、标准和原设计图纸的要求。现法定保修责任期满，我公司对业主、业主委员会（村、社区居委会）、物业服务企业等提出的有关物业保修事项均处理完毕，现申请退还我单位交存的住宅物业保修金          元。                                         开发建设单位：（公章）                                                      年 月  日
业主委员会或社区居民委员会意见	业主委员会或社区居民委员会（盖章）：                                                                                    年   月   日
物业服务 企业意见	物业服务企业（盖章）：                                                                            年   月   日

平湖市物业专项维修资金使用管理操作细则（征求意见稿）

为进一步规范本市物业专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理，保障物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造，维护业主的合法权益。根据《住宅专项维修资金管理办法》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》及《平湖市物业专项维修资金管理办法》、《关于推进物业专项维修资金使用第三方监督服务的实施意见》等相关规定，结合本市实际，我局对《平湖市物业专项维修资金使用实施细则》进行了修订。

一、使用申请人

（一）成立业主委员会的，业主委员会或受其委托的物业服务企业为申请人。

（二）未成立业主委员会的，社区居委会或受其委托的物业服务企业为申请人。

二、申请使用条件

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修（更新、改造）项目符合维修资金使用范围。

（二）维修资金增值部分余额足够支付维修费用。

（三）维修（更新、改造）项目涉及使用物业专项维修资金本金的，申请人应制定本金筹集方案，并在规定时间内通过专项维修资金管理系统（以下简称管理系统）将本金补交到位。

三、适用范围

维修资金使用分为一般维修资金使用和应急维修资金使用。

（一）一般维修资金适用范围：适用除应急维修范围以外，符合物业专项维修资金使用要求的，均为一般维修资金使用。

（二）应急维修资金使用适用范围：物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生危及房屋或人身安全、影响业主正常生活等紧急情形之一的可应急使用维修资金。

1.屋面、外墙防水层损坏造成大面积渗漏，严重影响业主生活；

2.楼体外立面、屋面瓦片等有脱落危险需要消除；

3.电梯发生故障影响正常使用；

4.共用消防设施设备存在重大火灾、安全隐患；

5.法律、法规、规章规定的其他危及房屋或人身安全，需要立即维修和更新、改造的情形。

四、使用监管

建立维修资金使用第三方全过程监督制度，在维修资金使用过程中由第三方监管服务机构提供造价咨询、招标代理、预算审核、过程监理、原材料进场管控、跟踪审计、竣工验收、结算审计等全过程监督服务，第三方监管服务机构由维修资金管理部门和专户银行共同确定。管理系统中开设第三方监管服务机构账号，第三方监管服务机构按照工程进度和监管流程上传相应资料。

（一）维修项目监管范围

1.工程预算在2万元以内的，应当由第三方监管服务机构实施预算审核、结算审计；

2.一般维修资金使用工程预算在2万元（含2万元）以上20万元以内的，应急维修资金使用工程预算在2万元（含2万元）以上5万元以内应当由第三方全过程监督机构实施预算审核、过程跟踪、结算审计；

3.一般维修资金使用工程预算在20万元（含20万元）以上的，应急维修资金使用工程预算在5万元（含5万元）以上的，应当由第三方全过程监督机构实施预算审核、现场监理、过程跟踪、结算审计。

（二）维修项目监管方式

1.全过程监管服务。业主委员会（社区居委会）应切实履行维修资金使用的监督责任，积极引导业主参与维修项目的监督管理，倡导在维修项目实施过程中引入造价咨询、招标代理、前期查勘、原材料进场管控、竣工验收等第三方全过程监管机构提供的服务，并在维修方案中明确。

2.其他专业机构服务。对涉及其他具有资质的第三方机构提供的检测、鉴定服务等，申请人可在维修资金使用方案中约定引入第三方监督服务的方式、价格和具体要求，其费用可计入当期维修工程成本，待业主依法表决通过后组织实施。

五、维修资金使用流程

（一）一般维修资金申请使用

第一步：制定维修资金使用计划并公告。申请人根据物业情况及相关业主提请，组织社区居委会或业主委员会、物业服务企业、相关业主代表及相关专业机构对需要维修（更新、改造）事项制定维修资金使用计划，并将计划在小区内公示。

第二步：出具委托书。对经公示后无异议的维修（更新、改造）事项，委托物业服务企业实施的，业主委员会或社区居委会应出具《授权委托书》（附件3），业主委员会或社区居委会直接实施的，无需出具《授权委托书》。

第三步：制定维修使用方案。申请人自行或委托相关专业机构对维修（更新、改造）事项编制工程预算，并登录平湖市物业专项维修资金管理系统（以下简称“管理系统”），录入工程预算、资金分摊范围等内容，由系统生成维修使用方案，并在系统内打印维修（更新、改造）方案公示及其他相关材料在小区内公示。

第四步：征求业主意见。申请人及时组织召开业主大会，通过书面或者电子投票形式将维修方案征求相关业主意见（征求意见单附件4），在由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可实施该维修方案，并将征求意见结果录入管理系统，在系统内打印业主大会确认证明及征求意见结果明细在小区内公示。

第五步：维修项目费用预算审核。对通过业主征求意见的维修项目，申请人应及时登录管理系统并上传工程量清单等相关资料，由第三方监管机构对维修项目进行费用预算审核，费用预算审核完成后，第三方监管机构将审核后的金额录入管理系统。

第六步：签订合同。申请人应在施工前签订维修（更新、改造）施工合同，维修项目合同签订金额为经预算审核后的费用，签订合同时应由社区居委会或业主委员会、业主代表进行见证。

第七步：工程监理。对工程预算在20万元（含20万元）以上的维修项目，申请人应及时登录管理系统并上传施工图等相关资料，供第三方监管机构对维修实施工程监理，并出具工程监理报告。

第八步：施工和验收。申请人应详细记录维修（更新、改造）项目施工过程情况，积极配合第三方监管机构对维修工程实施监理、过程跟踪等。完工后及时组织相关单位及人员现场竣工验收，并填写《平湖市物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》（附件6）。

第九步：工程结算审核。申请人登录管理系统上传结算审核及工程监理相关资料，由第三方监管机构出具工程造价结算审核报告，并将结算审核结果及监理结果录入管理系统。

第十步：工程结算费用分摊清册公示。申请人将维修（更新、改造）工程决算费用等信息录入维修资金管理系统，并在管理系统内打印费用分摊清册在小区内公示。

第十一步：申请资金拨付。申请人持相关书面材料向市维修资金管理部门申请资金拨付。

（二）应急维修资金使用

第一步：出具委托书。当出现适用范围内的应急使用维修资金情形时，维修事项委托物业服务企业实施的，业主委员会或社区居委会应出具《授权委托书》（附件3），业主委员会或社区居委会直接实施的，无需出具《授权委托书》。

第二步：应急维修资金使用确认。符合适用范围的，由申请人持相关证明材料向属地镇（街道）提出书面申请，由属地镇（街道）会同相关行政主管部门或委托具有资质的专业机构等对应急维修事项核实，并出具物业项目应急维修事项确认书（附件5）。

第三步：制定维修方案。与一般维修资金使用程序相同。

第四步：维修项目费用预算审核。与一般维修资金使用程序相同。

第五步：签订合同。与一般维修资金使用程序相同。

第六步：工程监理。对工程预算在5万元（含5万元）以上的维修项目，申请人应及时登录管理系统并上传施工图等相关资料，供第三方监管机构对维修实施工程监理，并出具工程监理报告。

第七步：施工和验收。与一般维修资金使用程序相同。

第八步：工程结算审核。与一般维修资金使用程序相同。

第九步：工程决算费用分摊清册公示。与一般维修资金使用程序相同。

第十步：申请资金拨付。申请人持相关书面材料向市维修资金管理部门申请资金拨付。

六、其他事项

1.维修资金使用申请人、相关部门（单位）及个人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，或者未按照本操作细则进行申报的，维修资金将不予受理。

2.第三方监管机构工程造价预结算审核报告和监理报告是市物管中心受理、划转维修资金的主要依据。各物业服务企业、各小区业主委员会及其他维修资金使用申请人应认真落实本指导意见，严格依法依规规范物业专项维修资金的申请使用，确保资金使用合理，维修质量有保障。

3.本操作细则自2022年4月1日施行。

附件：1.一般物业专项维修资金使用事项告知单

2.应急物业专项维修资金使用事项告知单

3.授权委托书

4.平湖市物业专项维修资金使用征求意见单

5.物业项目应急维修事项确认书

6.平湖市物业维修（更新、改造）竣工验收意见表

7.平湖市物业专项维修资金使用申请表

8.平湖市物业专项维修资金使用结算申请表

附件1：

一般物业专项维修资金使用事项告知单

附件2：

应急物业专项维修资金使用事项告知单

附件3：

授权委托书

平湖市物业管理服务中心：

兹委托                      （受委托单位全称）全权代表                      （业主委员会或社区居委会全称）到你中心办理          （项目名称）       （维修事项）物业专项维修资金申请等相关事宜。

特此申明！

                  业主委员会或社区居委会（盖章）  

                            年  月  日

注：业主委员会未成立的社区居委会委托

附件4：

平湖市物业专项维修资金使用征求意见单

              项目由                         开发建设，交付时间为         。据现场查勘，项目存在                  情况，且已过保修期限，为保障物业的正常使用和共用设施设备的安全运行，现经小区业主委员会同意，拟申请物业专项维修资金对                 （维修项目）进行维修（更新、改造），现向各位业主征求意见，上述工程预算费用总计      元（实际以工程决算为准）。

序号	项目名称	预算费用（元）	同意	不同意	弃权或无法联系

业主姓名            房号            建筑面积            

注意事项：1、业主在签章确认前，应当认真阅读维修和更新、改造方案内容；2、书面确认必须由业主本人签章；

   年   月  日                    年  月  日

（业主委员会或社区居委会盖章）  （物业服务企业盖章）

附件5：

物业项目应急维修事项确认书

平湖市住房和城乡建设局：    

我镇（街道）辖区内         物业项目（地址：                   ）由                    提供管理和服务，     年   月   日该项目向我镇提交了需动用应急维修资金的申请材料。     年   月   日，我镇（街道）会同相关部门进行实地查看，经确认，该项目提交的          （维修项目）维修预算与存在的应急维修事项情况属实。

现场确认人员：

镇（街道）：            行政主管部门：  

市物业主管部门：        业主委员会（或社区）：

                         

镇（街道）：盖章

                              年   月   日  

附件6：

平湖市物业维修（更新、改造）竣工验收意见表

项目名称：                     验收时间： 年  月  日

维修（更新、改造）工程概况
施工单位
监理单位
开工时间
完工时间
合同价格
验收意见
施工单位意见：   （盖章）      年  月  日	监理单位意见：   （盖章） 年  月  日	物业服务企业意见：   （盖章）          年  月  日
业主代表意见：   签名： 年  月  日	业主委员会意见：   （盖章）     年   月  日	社区居民委员会意见：   （盖章） 年  月  日

附件7：

平湖市物业专项维修资金使用申请表

物业项目名称			物业座落
物业服务企业			地址
物业公司联系人			联系电话
业委会（社区）联系人			联系电话
申 请 事 项 及 额 度	1. 本次资金使用所涉及的范围：                                                                                      2.维修项目（请选择）： £电梯的维修、更新          □屋顶补漏、楼顶更新   □墙面修补                  □监控设施的改造维修    □电控门维修                □消防设施的改造维修                      □大门、大堂的改造          £其他项目                                  3. 根据物业服务合同约定，上述维修（更新、改造）费用不在物业服务费中列支。 4. 物业结构类型         ；物业交付至今已满    年；上述申请事项现已过保修期；本次申请使用金额为    元。 5.是否已报年度维修计划：   £ 是        □ 否 物业服务企业（签章）：                                                         年    月    日
征求业主意见情况 根据物业专项维修资金使用相关规定，本小区（大厦）业主委员会于  年   月  日至   年  月  日采用   （书面投票或电子投票）的形式，就本次申请动用物业专项维修资金事宜征求相关业主意见。上述维修（更新、改造）项目经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意业主同意，符合相关规定。 现维修（更新、改造）工程已完工，特此申请划拨物业专项维修资金    元。                          业主委员会（社区居委会）主任签名：                                              （签章）：                                                               年    月    日

附件8：

平湖市物业专项维修资金使用结算申请表

申请人（盖章）				联系电话
项目名称				工程类型		£维修 £更新 £改造
项目范围				开、竣工时间
预算总额				决算总额
收款单位	户名
	开户银行				账号
维修项目已完成并验收，验收结果及维修资金使用结算分摊清册已按程序向维修资金列支范围内全体业主公示7日，未收到书面异议。现申请维修资金使用项目结算，并承诺所述内容及提交资料真实有效。                                          经办人签字：                                          年  月  日
物业专项维修资金使用结算申请材料£是£否齐全，£是£否受理。                                         受理人签字：                                          年  月  日
物管中心意见		初审人签字：           中心负责人签字： 年  月  日                  年  月  日
局分管领导意见		签字：                              年  月  日