平湖市物业管理实施办法

第一章  总    则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 市规划建设部门（以下称市物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

各镇人民政府或街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助市物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

市公安、城管、工商、物价、环保等有关部门按照各自职责协助做好本市行政区域内物业管理的监督管理工作。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的义务。

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的职责。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域由市物业主管部门会同各镇人民政府或街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由20%以上业主提议向物业所在地镇人民政府或街道办事处提出申请，并由物业所在地镇人民政府或街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，市物业主管部门给予指导：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

第九条 业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：

（一）由物业服务企业（没有物业服务企业的由镇人民政府或街道办事处、居民委员会）向物业区域内的业主征询意见，并组织推举出业主代表1至5名；

（二）由物业所在地的镇人民政府或街道办事处指定当地居民委员会的工作人员1至2名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇人民政府或街道办事处在其单位内推举代表）；

（三）由建设单位推举1至2名代表。

筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组的工作应当符合《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）有关规定。

筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并书面告知市物业主管部门、物业所在地的镇人民政府或街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业交付使用备案前一次性向所在地镇人民政府或街道办事处预缴筹备经费，由所在地镇人民政府或街道办事处代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准为5万平方米以下（含5万平方米）的物业为3万元，5万平方米至10万平方米（含10万平方米）为4万元，10万平方米以上为5万元。

第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主参加。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

第十一条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会作出决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意。

业主大会对筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。

业主大会或者业主委员会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

第十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向市物业主管部门和镇人民政府或街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员的名单；

（五）业主大会会议的各项表决情况记录。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十六条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

第十七条 业主委员会每届任期为3年至5年。

业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届选举的，市物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第十八条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

第十九条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十三条第二款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，市物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第二十条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主均具有约束力。

第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第三章  前期物业管理

第二十二条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积小于2万平方米的，经市物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第二十三条 开发建设单位应向市物业主管部门缴纳初期物业管理费（标准为按地上总建筑面积多层房屋5元/平方米，小高层房屋6元/平方米，高层房屋等7元/平方米计收），其中30%应在招投标开始前缴纳，其余70%在交付使用备案前缴纳。

市物业主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业服务企业，其余部分在房屋交付后经市物业主管部门对前期物业管理服务考核合格后划拨。

第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

第二十六条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

第二十七条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向市物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

物业区域内的共用设施设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，应移交给相关专业单位负责管理，建设单位或物业服务企业应及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

第二十八条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、相关场地查验记录；

（四）物业质量保修和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

物业交接完毕后30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接等资料交市物业主管部门备存。

第二十九条 开发建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。

物业管理办公用房应配置在地上专用的办公性质用房或住宅性质用房内，配置在住宅内的应有独立的出入口，不得与其它住宅相通；作为物业经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，应配置在沿街或沿路适于经营的一层位置，若物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%时，其超过部分可配置在二层。

物业区域内有会所的，其会所性质用房不得抵作物业管理用房。

物业服务企业应当在物业管理办公用房中给小区业主委员会留有专门的办公空间，其基本的办公用具由建设单位承担。

规划部门审批新建物业规划设计方案时应征求市物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。

建设单位应在办理商品房预售证之前到市物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交市物业主管部门。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，并应当具备上下水、供电、通讯等正常使用功能。

经依法审批，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第三十条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由市房地产管理部门登记建档。

第四章  物业管理服务

第三十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第三十二条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）专项维修资金的管理和使用；

（六）物业管理用房的管理和使用；

（七）合同期限；

（八）违约责任；

（九）解决争议的办法。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合本市物业服务收费管理的规定。

当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

第三十三条  物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十八条第一款规定的资料。

第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

第三十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十六条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

第三十七条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第三十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

第三十九条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第四十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当有序退出，并将本办法第二十八条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。同时还应当将有关的设施设备管理、装修管理等未尽事宜与业主委员会或新进驻的物业服务企业做好交（衔）接工作，所有移交资料、物品、财务账目都必须有书面材料及汇总清单，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章，同时将汇总清单交市物业主管部门备案。交接工作应在一个月内办妥。

第四十一条 镇人民政府或街道办事处和社区居民委员会应当配合市物业主管部门，或者受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

镇人民政府或街道办事处辖区内，应当建立由镇人民政府或街道办事处、市物业主管部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇人民政府或街道办事处负责召集，主要协调有关如召开业主大会会议（含首次、临时）或业主委员会不能正常开展工作和在规定时间内不依法换届选举及不履行职责等影响物业管理区域稳定的问题。

第五章  物业使用与维护

第四十二条 业主、物业服务企业及相关专业单位不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业或相关专业单位确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意的，还应事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业或相关专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第四十三条 业主应当按照房地产权证书载明的用途或者规划建设部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划建设、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

第四十四条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

第四十五条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。业主和物业服务企业应对各相关专业单位的工作给予支持和配合。

相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

第四十六条 禁止下列损害公共利益的行为：

（一）违法改变房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共用部位；

（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六）超标排放有毒、有害物质；

（七）排放超过规定标准的噪声；

（八）法律、法规规定的其他行为。

第四十七条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

业主装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。

第四十八条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告市物业主管部门或者有关行政管理部门。

其他单位或者个人发现业主在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向市物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

市物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

新建物业首次缴存物业专项维修资金，由建设单位代收代缴。建设单位应当在办理房屋产权初始登记前，按规定的标准一次性向市物业主管部门缴存。

未出售的物业专项维修资金由建设单位缴存。

第五十一条 专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的具体办法另行制订。

第五十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

业主在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地镇人民政府、街道办事处或者市物业主管部门调解。

第五十三条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

保修金缴纳、使用、管理和退还的具体办法另行制订。

第六章  法律责任

第五十四条 违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他有关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第五十五条 市物业主管部门及其他有关部门的工作人员违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附    则

第五十六条 本办法所称业主，是指依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。

本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人、借用人或者其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

第五十七条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

本办法所称的相关共有设施设备是指物业区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线。

本办法所称相关专业单位是指承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专业单位。

第五十八条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。

第五十九条 本办法由市规划建设部门负责解释。

第六十条 本办法自2010年7月1日起施行。1999年9月14日市人民政府发布的《关于印发<平湖市住宅区物业管理试行办法>的通知》（平政发〔1999〕128号）同时废止。

平湖市物业管理实施办法.pdf