一、 制定背景

一是法律条款作了修改。2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正，调整了有关农村宅基地管理的规定，结合平湖实际，制定了《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。

二是部门职能有了调整。本轮机构改革，对市级职能部门有关宅基地管理的职能进行了调整，由农业农村部门负责宅基地改革管理工作。镇街道是村民建房管理实施主体，需要进一步明确具体职责，增强审批管理的可操作性。

三是涉及农村建房政策有了新变化，需要在建房管理办法中予以有效衔接。2018年调整了城镇核心区建房方式，出台了鼓励宅基地置换公寓房政策，适应户籍制度改革新形势明确了“家庭户”认定要求；浙江省公安厅出台关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号），对户口迁移、立户、分户作了新的规定，都需要通过修改建房管理办法予以衔接和规范。

四是原有办法实施中碰到问题需进一步予以明确和调整。基层在实施过程中反映较多的，比如兄弟姐妹分户申请建房，“有房无户” 等利益群体申请建房，离婚户申请建房较难把握以及传统村落保留点建设管理等，需要进一步明确操作意见。

二、制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律、法规和政策规定，为规范农村村民建房管理，保障农村村民依法有序建房，促进社会公平正义，制定本《管理办法》。

三、主要内容

（一）总体框架。《管理办法》共六章二十八条，包括总则、规划和设计、申请建房条件和用地面积、计划安排和审批流程、监督管理和法律责任、附则等。

（二）具体内容。

一是总则。主要包括《管理办法》适用范围，农村村民、农村住房、村民建房家庭户等定义，工作职责等内容。

二是规划和设计。主要包括村民建房应当符合镇街道国土空间规划，严格执行“1+X+n”村庄布点规划。村民建房可选择市建设局或镇街道编制的农村住房通用图集，也可由建房所在村级组织或建房户委托有资质设计单位设计，设计方案须经镇街道审核同意。加强传统自然村落保留点建房管理。

三是申请建房条件和用地面积。村民一户只能拥有一处宅基地。明确了准予和不予审批的申请建房情形，准予类共五款，不予审批类共六款。明确了允许及禁止“以分户为由申请建房”情形，允许类共五款，禁止类共四款。明确了宅基地用地标准，规定了五种情形下的建房家庭户人口计算标准。鼓励有偿退出宅基地。鼓励置换公寓房。

四是计划安排和审批流程。主要包括合理制定年度村民建房实施方案，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度，优化审批流程，提升工作效率，村民建房申请批准后，严格执行建筑放样、基槽验线、施工过程、工程验收“四到场”管理制度。

五是监督管理和法律责任。主要包括应当依法查处的违法违规建房情形，共六款，依法组织开展农村用地建房动态巡查，市级职能部门、镇街道、村工作人员法律责任等内容。

六是附则。明确本办法自2020年8月1日起施行。原《平湖市农民建房用地管理办法》（市政府令第57号）同时废止。