为规范和加强传统自然村落保留点（简称“n”点）农民建房管理，提升农房整体风貌，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》(政府令第59号)等法律、法规和政策规定，结合乍浦镇实际，制定本办法。

一、适用范围

本办法仅适用于《乍浦镇村庄布点规划(2024-2035)》中明确的“n”点和结合城乡一体化新社区保留的村落内的村民建房。

二、建房标准

（一）用地范围:村民建房每户宅基地建筑占地面积标准为:4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。不得新建畜禽舍和生产性用房，不得占用公共用地实施种植、硬化毁绿等行为。

（二）户型结构:村民建房可选择乍浦镇编制的农民建房通用图集，也可由建房所在村级组织或建房户委托有资质的设计单位设计，设计方案须符合平湖市传统村落保留点农房管控正负面清单并经乍浦镇审核同意。

（三）建筑层数:村民建房建筑层数不得超过三层。

（四）宅基位置:根据村庄规划、村组村落实际情况与村规民约，商定相邻建筑地坪高低、建筑间距、相对位置等建房细节，宅基位置相邻关系原则上需征得相邻方签字同意。城乡一体化新社区通过抓阄方式安排宅基地，因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋“四至”坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房位置信息。

（五）原房处理:村民建房必须“先批后建、拆旧建新”，翻建户须先行拆除原有房屋（含住房、生产性用房、畜禽舍等），方可放样建房，否则一律不予实施。

三、建房资格

(一)村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的，可以以家庭户为单位申请建房： 

1.属旧房、危房、灾毁住房的； 

2.具备分户申请宅基地条件的；

3.因实施村庄整治工程或农村土地综合整治项目需搬迁的；

4.因公共利益需要使用土地，以实施协议搬迁为主，涉及城镇开发边界内集体土地上的住房，允许在集聚点内建房或在保留点内插建；

5.其他符合法律、法规和规章规定情形的。

（二）有下列情形之一的，建房申请不予批准： 

1.以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请建房的； 

2.以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户申请宅基地条件而仍以户籍分户为由申请建房的； 

3.已批准由政府或集体供养的；

4.以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

5.申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的； 

6.其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

（三）有下列条件之一的，可以分户申请建房：

1.兄弟姐妹中，2人以上（包括2人）已婚，其配偶户籍（农村村民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

2.兄弟姐妹中，1人以上（包括1人）已婚，其配偶户籍（农村村民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有1人及以上虽未婚但已年满35周岁的；

3.兄弟姐妹中，有2人及以上虽未婚但均已年满35周岁的；

4.因离婚而分户，离婚满五年且一方再婚满二年以上的；

5.其他符合法律、法规和规章规定情形的。

（四）有下列情形之一的，不得以分户为由申请建房：

1.丈夫与妻子之间；

2.子女与父母之间；

3.孙子女与祖父母之间；

4.其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

（五）村民申请建房的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的常住在册户口计算。

1.自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地区的人员不得以立户、分户为由申请建房，也不计入申请建房的人口基数（除第三条，第五款，第3项人员外）。

2.已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位在编身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征收已享受补偿安置的人员，不得计入人口基数。

3.原属本镇农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：

(1)家庭成员中的在校及1997年（含）以后毕业回原籍的大中专院校学生；

(2)家庭成员中的符合有关规定的现役军人；

(3)家庭成员中的服刑人员； 

(4)未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的绿卡户口或蓝印户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁移户籍人员； 

(5)法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。

4.家庭成员中（本镇农村村民）双方均为独生子女的夫妻，可选不迁移户籍，但只能选择一处计入人口基数。

5.根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）有关规定，2015年12月31日（含）前出生的未婚独生子女按2人计算人口基数，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算人口基数。

四、申报流程

（一）申请条件：乍浦镇行政区域内的农村村民，在合法宅基地上建造的住宅房屋，按照“个人申请、村级审查、镇级审批”的审批流程，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。可批准新建、原地翻建、插建或维修加固。

（二）审批程序：

1.符合宅基地申请条件的建房户，须提前2个月向户口所在地的村民委员会提出书面建房申请，填写《乍浦镇农村村民建房呈报表（附件1）》《乍浦镇农村村民原宅拆除复垦协议书（附件2）》《乍浦镇农村村民建房承诺书（附件3）》等相关资料，由村民委员会根据相关规定及该户的实际情况进行集体讨论。经初审，符合条件的，在村内予以公示。公示期限一般不少于10个工作日，公示无异议的，送乍浦镇村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室受理。

2.乍浦镇村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室对书面申请集体会审前，根据“四到场”的要求，逐户做到“选址到场”，并根据各自的职能，具体审查申请是否符合条件，并形成到场勘察记录。明显不符合条件的应当不予受理，需要补充的材料告知农户在集体会审之前补齐。

3.集体会审由乍浦镇分管领导召集并主持召开，浙江乍浦经济开发区（嘉兴港区）自然资源和规划建设局、嘉兴市综合行政执法局浙江乍浦经济开发区分局乍浦中队、乍浦镇村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室、社会事务办公室、乍浦派出所等单位列席参加，各部门应根据各自职能，分别就每户的申请情况是否符合条件发表意见，形成一致意见后当场由各职能部门签署审查意见。

4.对符合条件的，由乍浦镇党委会议讨论确定，同时报浙江乍浦经济开发区（嘉兴港区）自然资源和规划建设局与嘉兴市综合行政执法局浙江乍浦经济开发区分局备案。对不符合条件的申请户，在签署意见后，由初审受理部门在10个工作日内退回给申请人。备案结果应当由村民委员会予以公布。

5.经审批同意建房的农户，必须委托具备相应设计资质的单位和施工资质的农村泥木匠或施工单位进行设计和施工，并签订《乍浦镇传统自然村落保留点建房协议（附件4）》，图纸采用乍浦镇农民建房通用图集或自行设计（需由乍浦镇审核通过），同时接受乍浦镇村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室、涉及村委会等单位的监管。

6.建设完成后由乍浦镇村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室、嘉兴市综合行政执法局浙江乍浦经济开发区分局乍浦中队、涉及村委会等单位进行验收。

五、管理措施

（一）加强风貌管控。村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范,并严格遵守传统自然村落保留点农房管控正负面清单管理要求,严格管控保留点住房风貌,充分展现江南水乡民居特色。

（二）加强现场管理。村民建房申请批准后，须严格执行建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”管理制度；完工后，须实地验收，审查是否按审批建房等，并出具《乍浦镇农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收后，村民方可向浙江乍浦经济开发区（嘉兴港区）自然资源和规划建设局申请办理不动产登记，核发不动产权证。

六、其它事项

1.保留点内的农户，原则上不允许异地建房，确因正常分户通过审核后原宅基地位置无法建房的，可选择在本保留点内规划的插建位插建，若无插建位（或插建位已不足）的，必须由其中一户进行原宅基建房，其余户根据所在村实际情况申请集聚点建房或经镇党委扩大会议讨论通过后选择农房搬迁。

2.保留点内的农户有住房，但已是非农村集体经济组织成员或无在册户口（俗称“有房无户”）的，一律不得翻建，但可按农村搬迁政策执行，同时原有宅基地退还村集体所有。

3.保留点内的农户同时符合下列条件的可选择农房搬迁（必须经所在村村民代表大会决议通过并公示后无异议）：一是建房存在困难的低保户或低保边缘户（必须由民政部门核准）；二是经政府部门委托的有资质的房屋质量鉴定机构评定为D级的住房。

退出的宅基地（包括住房）由村级组织收回管理、调剂使用或整治复垦。对自愿放弃宅基地或选择置换公寓房的村民，不再享有申请、使用宅基地权利。

4.保留点内农户与点外符合建房条件户结对，点外结对户同意在该户原宅基上建房的，该户方可按农村搬迁政策执行，搬迁面积等按照其传统自然村落保留点内农房批复进行结算，结对双方必须均完成腾房后方可启动农村搬迁、建房。

5.保留点外和城镇开发边界内集体土地上的农户住房原则上不得原地翻建，可选择局部修缮加固、农村搬迁、城乡一体化新社区建房和保留点内插建等方式改善住房条件。

6.异地搬迁建房的农户，按照土地综合利用和村庄规划，其原宅基处的园地以经济补偿方式处理，自留地以永久借地形式一次性处理。

七、有关要求

（一） 村民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经镇政府批准可延期半年）。

（二）镇政府将宅基地用地建房有关资料整理归档，一户一档，审批情况按季度报浙江乍浦经济开发区（嘉兴港区）自然资源和规划建设局、嘉兴市综合行政执法局浙江乍浦经济开发区分局等部门备案。

（三）浙江乍浦经济开发区（嘉兴港区）相关部门按照各自职责，共同做好村民建房管理工作。

（四） 本办法自2025年8月1日起施行，由乍浦镇人民政府负责解释。

附件：1.乍浦镇农村村民建房呈报表

2.乍浦镇农村村民原宅拆除复垦协议书

3.乍浦镇农村村民建房承诺书

4.乍浦镇传统自然村落保留点建房协议

5.乍浦镇农村村民建房“四到场”记录表

6.乍浦镇农村村民建房“四到场”管理细则

7.乍浦镇农民建房通用图集

平湖市乍浦镇人民政府

2025年6月20日