各村、社区，机关各部门，市属驻镇各单位，各群团组织：

为有序推进农民住房改善工作，规范农民建房用地管理，进一步改善农民住房条件，推进小城市建设，助力乡村振兴，根据市政府59号令《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》、《平湖市人民政府办公室关于调整城市（城镇）核心区范围农户建房方式的通知》（平政办发〔2018〕67号）、《平湖市推进农民住房改善行动实施方案》（平委办发〔2018〕106号）等文件精神，结合我镇实际，制订以下实施方案。

一、建房原则

村民建房按照“先批后建、先拆后建、自行建房、集约用地、统筹安排”原则。

（一）坚持先批后建原则。实行“个人申请、村级审查、镇级审批、市管农转用”的审批模式，审批通过后方可建房。

（二）坚持先拆后建原则。建房户必须自行拆除原有住房及清除地面附属物，并将原宅基地全部退还给村经济合作社，经所在村、镇农业农村办、村镇办、自然资源所等部门验收合格后方可放样建房或选择公寓房。

（三）坚持自行建房原则。建房户配对组合后按确定的宅基座落和批准占地面积，自行委托有证农村建筑工匠（单位）建房并签订建房施工协议，建筑工程造价双方自行协商确定，施工协议报所在村村民委员会、村镇办备案。

（四）坚持集约用地原则。新市镇社区“1”点范围内建房方式为公寓房安置；农村新社区“X”点上的自建房原则上为联排住房，鼓励符合建房条件的农户选择置换公寓房；传统自然村落保留点“n”点上以独立式就地自建房为主，同时按农户自愿原则，鼓励以联建方式建造。“n”点内的农房原则上不得置换公寓房和异地迁建。

（五）坚持统筹安排原则。村民建房按照“立足需求、管控总量、有序推进”原则，对村民建房实行统筹管理，优先保障危房户、住房困难户等建房，允许村民跨村选择新社区建房。

二、建房程序

建房审批实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

(一）符合宅基地申请条件的，须提前2个月向村级组织提出建房书面申请，由村民代表会议对建房申请进行集体讨论，符合建房条件的，在村公示栏内公示10天，公示内容包括申请户家庭信息、现有宅基地及农房情况、拟申请宅基地及建房情况等。公示无异议或异议不成立的，由申请户填写呈报材料，与村级组织签订原宅基地收回协议。跨村建房的，还须经建房所在地村民代表会议讨论同意。

（二）村级组织负责审查申请户提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划，是否已征求用地建房相邻权利人意见等。村级组织签署意见后，将呈报材料报送镇村镇办（农房办）。村级组织可以为村民提供有关审批、用地和规划核实手续等事项代办服务。

（三）结合村级组织审核及农房办受理情况，镇建房联审小组按照双月下旬召集联审单位召开联审联办会议，对村民建房有关事项进行集中审查、办理。各相关单位按各自工作职责和时限要求，开展材料审核、现场勘查等。农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，是否经过村级组织审核公示等。自然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等。村镇办负责审查拟建房是否符合宅基地合理布局要求，村民建房户型是否符合风貌管控要求等。

（四）联审意见由村镇办汇总提交镇长办公会议最终审议，根据联审及审议结果，对村民建房申请进行审批，符合村民建房资格申请条件的，村镇办将核发建设用地规划许可证（城镇建设用地范围内）或乡村建设规划许可证（村庄规划区内），并将相关建房名单反馈各村进行公示，公示无异议或异议不成立的，申请人领取批准文件。对不符合建房条件的，村镇办将情况反馈各村，由所在村书面告知申请人。

（五）村民建房申请批准后，由村镇办牵头会同农业农村办、自然资源所和涉及村级组织严格执行建筑放样、基槽验线、施工过程和工程验收“四到场”管理制度，对村民建房实行全流程管理。完工后，须联合开展实地验收，审查是否按审批建房等，并出具验收材料。通过验收的，村民可以向自然资源和规划部门申请办理不动产登记，核发不动产权证。

三、户籍认定

以农村居民户口簿为依据，申请建房户审批用地人口数计算按市政府第59号令执行。

（一）自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地区的人员不得以立户、分户为由申请建房，不计入申请建房的人口基数。（除第三点户籍认定中，第三款人员外）

（二）已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人口基数。

（三）原属本市农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：

1、家庭成员中的在校及1997年（含）以后毕业回原籍的大中专院校学生；

2、家庭成员中的现役义务兵、符合有关规定的初级士官；

3、家庭成员中的服刑人员； 

4、未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁移户籍人员； 

5、法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。

（四）家庭成员中（本市农村居民）双方均为独生子女的夫妻，可选不迁移户籍，但只能选择一处计入人口基数。

（五）根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）有关规定，2015年12月31日（含）前出生的未婚独生子女按2人计算人口基数，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算人口基数。

四、建房标准及条件

（一）户型及占地面积

1、新社区自建房为2户及以上联排，建筑层数不得超过三层，其建筑风格和高度按评审通过的建筑设计方案执行。传统村落保留点建房应参照《平湖市农房设计通用图集--保留点名居系列》或者委托有资质的设计单位设计，设计方案须经镇相关部门审核同意，建筑风格参照《平湖市高水平推进农村住房建设试点工作打造“金平湖江南水乡民居”典范实施方案》规定执行，应满足相关工程建设强制性技术规范，并严格遵守传统自然村落保留点建房管理正负面清单管理要求。

2、家庭户籍1-3人宅基地面积（建筑占地面积，下同）不超过80平方米，4人及以上宅基地面积不超过100平方米。

（二）村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的，可以以家庭户为单位申请建房：

1、旧房、危房、灾毁住房；

2、具备分户申请宅基地条件的；

3、因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的；

4、因公共利益需要使用土地，对原有住房实施征收或搬迁新建的；

5、其他符合法律、法规和规章规定情形的。

（三）有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：

1、以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请建房的；

2、以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的；

3、以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

4、已批准由政府或集体供养的；

5、申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

6、其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

（四）有下列条件之一的，可以分户申请建房：

1、兄弟姐妹中，2人以上（包括2人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

2、兄弟姐妹中，1人以上（包括1人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有1人及以上虽未婚但已年满35周岁的；

3、兄弟姐妹中，有2人及以上虽未婚但均已年满35周岁的；

4、因离婚而分户，离婚满五年且一方再婚满二年以上的；

5、其他符合法律、法规和规章规定情形的。

（五） 有下列情形之一的，不得以分户为由申请建房：

1、丈夫与妻子之间；

2、子女与父母之间；

3、孙子女与祖父母之间；

4、其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

（六）特殊情况户

1、有住房无户籍户，不安排宅基地建房，可申请置换公寓房或货币补偿。

2、父母和子女同属一个集体经济合作社的社员，应与子女作为一户申请建房（独生子女嫁在本村的父母除外）。

3、具有农村住房、农村户籍的老年户（男满60周岁、女满55周岁）及孤寡低保户，鼓励其置换公寓房。

4、夫妻离婚按离婚协议、调解、法院判决书作为主要依据。离婚满五年且其中一方已经再婚满二年以上，另一方可经公安部门批准立户并申请建房或选择置换公寓房。确系无法立户且经调查名下没有房产的，可安置1套不超过80平米的公寓房，其中60平米享受当年度置换价结算，超出面积按当年度市场价结算。

5、原为独立一户，现该户内原有家庭人员已全部死亡，且无继承人，但存在遗赠扶养协议、受赠、以房抵债等情形的（需提供具有法律效力的裁判文书、人民调解协议、公证书、遗嘱或遗赠扶养协议等材料），鼓励上述人员有偿退出宅基地使用，该户宅基地由所在村经济合作社收回，参照有房无户政策处理。

五、货币补偿和公寓房置换

（一）选择货币补偿。须提供农村宅基地批复或有效证明，愿意拆除原住房和地面附属物，将原宅基地全部退还给村经济合作社，向所在村提出书面申请。按以下标准进行货币补偿：

1、有房有户籍户：原住房按照评估价格予以货币补偿，其合法有效住宅建筑面积按照置换基准价予以货币补偿，并由16周岁以上全体家庭成员共同签字自愿永久性放弃农村宅基地，按户给予一次性奖励12万元。

2、有房无户籍户：原住房按照评估价格予以货币补偿，其合法有效住宅建筑面积按照置换基准价予以货币补偿。

（二）选择置换公寓房安置。选择置换公寓房户，须签订自愿放弃农村宅基地使用权协议书，置换面积、套数、价格计算等详见《新仓镇宅基地置换公寓房安置办法（试行）》（离婚户安置公寓房条件由“离婚满三年其中一方再婚”调整为“离婚满五年且其中一方已经再婚满二年以上”）。

六、建房管理

（一）各村作为农村村民建房管理的责任主体，镇村镇办为监督主体，必须严格审核把关建房资格条件，做好日常巡查，严防以维修名义实施翻建（新建），切实按照规范标准做好危房解危，务必建立健全村民建房自治管理村规民约，协调解决建房过程中各类纠纷，尽早化解矛盾隐患。

（二）严格控制“一宅多户和联宅户”逐户建房，动员和鼓励“一宅多户和联宅户”同时翻建住房，逐户建房的需拆除原有房屋并同时承诺做好剩余房屋安全维修，确因原房屋结构及安全原因不能拆除的，需经镇街道有关部门实地踏勘同意，迁出方出具在未迁出方建房或征收时无条件拆除原房屋的书面承诺，并将本户房屋进行封闭，方可申请建房。

（三）建房村民必须按照批准的住房设计图纸要求与农村建筑工匠签订施工合同，明确双方的权利、义务，约定开竣工日期、建房保修期限和相关责任。

（四）村民建房不得新建畜禽舍、生产性用房，不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施，不得建设地下室。

（五）农村建筑工匠必须对农房建设的施工质量和安全负责，应当按照设计图纸、施工技术标准、操作规程和相关规定施工；在施工中保证安全施工和房屋质量。

本实施方案自2021年1月23日起施行。原仓委〔2013〕43号《关于有序推进农民建房集聚的实施意见》、仓政〔2013〕85号《关于进一步明确特殊情况户建房有关问题的通知》同时废止。

新仓镇人民政府

2020年12月21日