第一章  总  则

第一条 为更好地贯彻落实《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》（市政府59号令）、《平湖市人民政府办公室关于调整城市（城镇）核心区范围内农户建房方式的通知》（平政办发〔2018〕67号）、《平湖市推进农民住房改善行动实施方案》（平委办发〔2018〕106号）、《平湖市宅基地置换公寓房指导性政策（试行）》（平政办发〔2019〕3号）文件精神，改善全镇农民住房水平，助推全域土地综合整治试点工作，进一步明晰相关事宜，增加办法的可操作性，结合我镇实际，特制订本实施意见。

第二条 本镇行政区域内的农民建房（包括翻建、迁建、新建）、宅基地置换公寓房或货币补偿，适用本办法。每户只能以户为单位选择一种置换方式。

第三条 村民建房应当符合我镇国土空间规划，严格执行“1+X+n”村庄布点规划。其中，新市镇社区（即“1”点）建房方式以多层和高层公寓房为主；城乡一体新社区（即“X”点）以联建为主，鼓励建设公寓房；传统自然村落保留点（即“n”点）以独立式就地自建房为主，鼓励以联建方式建房，原则上不得置换公寓房。允许村民跨村集聚建房或置换公寓房。禁止在村庄规划区外新建、翻建、扩建住房。

第四条 本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员；本办法所称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋；本办法所称村民建房家庭户，是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者，配偶、子女、孙子女等。

第二章  宅基地安置

第五条 申请建房条件。村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的，可以以家庭户为单位申请建房：

（一）旧房、危房、灾毁住房；

（二）具备分户申请宅基地条件的；

（三）因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的；

（四）因公共利益需要使用土地，对原有住房实施征收或搬迁新建的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第六条 有下列情形之一的，建房申请不予批准： 

（一）以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请建房的； 

（二）以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的； 

（三）已批准由政府或集体供养的；

（四）以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

（五）申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

（六）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第七条 有下列条件之一的，可以分户申请建房：

（一）兄弟姐妹中，2人以上（包括2人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

（二）兄弟姐妹中，1人以上（包括1人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有1人及以上虽未婚但已年满35周岁的；

（三）兄弟姐妹中，有2人及以上虽未婚但均已年满35周岁的；

（四）因离婚而分户，离婚满五年且一方再婚满二年以上的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第八条 有下列情形之一的，不得以分户为由申请建房：

（一）丈夫与妻子之间；

（二）子女与父母之间；

（三）孙子女与祖父母之间；

（四）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第九条 申请建房地点。

（一）安置地点为本村对应的新社区或自然村落保留点内；

（二）农户也可向本村申请跨村建房，跨村建房需双方村班子集体讨论同意。

第十条 农民建房每户宅基地面积（建筑占地面积，下同）标准为：4人以下户不超过80平方米，4人（含4人）以上户不超过100平方米。

第十一条 村民建房应选择市住房和城乡建设局公布的农房通用图集户型，严格按照《新埭镇农民自建房管理办法》（新政〔2020〕92号）文件规定进行建设，建筑层数不得超过三层，不得新建畜禽舍、生产性用房，不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施，不得建设地下室。

第十二条 自然村落保留点内建房。

（一）自然村落保留点内满足建房条件的农户原则上不得申请置换公寓房与异地迁建；

（二）自然村落保留点村民建房应满足日照间距、采光、卫生、消防等规范，相邻建筑室内外地坪高低、建筑间距、房屋布局等，由各村根据实际条件，经村民民主议事确定，但不得影响保留点村落整体风貌，协商条款原则上须征得四邻同意签字后方可实施；

（三）自然村落保留点内建房须满足符合当地建筑风貌。

第十三条 农村新社区及自然村落保留点内建房，应注重土地节约集约利用、体现江南水乡特征，不得建造畜禽舍和生产性用房，不得建围墙、假山水池等设施，不得占用公共用地进行种植、硬化毁绿。

第十四条 村民申请建房的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的常住在册户口计算。

（一）自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地区的人员不得以立户、分户为由申请建房，也不计入申请建房的人口基数（除本办法第十四条，第三款人员外）。

（二）已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基地征收已享受补偿安置的人员，不得计入人口基数。

（三）原属本市农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：

1.家庭成员中的在校及1997年（含）以后毕业回原籍的大中专院校学生；

2.家庭成员中的现役义务兵、符合有关规定的初级士官；

3.家庭成员中的服刑人员； 

4.未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）迁移户籍人员； 

5.法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。

（四）家庭成员中（本市农村居民）双方均为独生子女的夫妻，可选不迁移户籍，但只能选择一处计入人口基数。

（五）根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）有关规定，2015年12月31日（含）前出生的未婚独生子女按2人计算人口基数，2016年1月1日（含）后出生的按1人计算人口基数。

第三章 公寓房安置、货币补偿

第十五条 公寓房置换面积及套数。置换套数最多3套，总面积不超过300平方米。

第十六条 公寓房安置户型。公寓房户型为镇区统建电梯高层公寓房，面积分别约为70㎡、90㎡、105㎡、120㎡。具体建筑面积以房管部门核定的测绘面积为准。

第十七条 公寓房安置地点。以镇公布的安置点为准，实行分期分批推出。

第十八条 置换标准面积。

（一）根据原有住宅合法建筑面积确定置换标准面积，其中，属于符合宅基地审批条件的无房户、原宅基合法有效住宅建筑面积少于标准（1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡）的农户，按照1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡确定标准面积，人数计算标准参照本方案第十四条执行；

（二）原有住宅合法有效面积以“农村宅基地建房审批件”、村镇建设规划部门核发的“建设许可证”或其他有效权属凭证为依据。未取得上述批准件的房屋可参照土地使用证或其他有效权属凭证认定其合法有效建筑面积（不包含猪舍及其他生产用房）。

第十九条 价格标准。

（一）置换价。根据置换价和楼层差价系数确定，置换价为6000元/㎡（中心价）；

（二）优惠价。根据优惠价和楼层差价系数确定，优惠价为市场评估价的80%；

（三）市场评估价。根据市场评估价和楼层差价系数计算确定，其中市场评估基准价按照当年新埭镇商品房市场评估价计算确定，由新埭镇人民政府不定期公布；

（四）公寓房层次差价系数。以中心楼层（偶数层为中心两层）价格为中心价，向上每层增加20元/㎡，向下每层减少20元/㎡，顶楼按中心价计算，最低层按中心价结合楼层系数调整后再按90%计价；

（五）车位。每套公寓房限购一个，价格为5万元/个；

（六）镇区公寓房拥有合法的不动产权证，办理天然气、自来水移户开户费及其他费用按有关规定由搬迁户自行缴纳；

（七）其他约定。农户凭领房单在领取公寓房钥匙时，按有关规定缴纳装修保证金和天然气开户费，不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，按规定缴纳建筑垃圾清运费。

第二十条 结算方式。

（一）置换的公寓房面积内，置换标准面积部分按照置换价进行结算；

（二）因置换公寓房户型原因，置换面积超过标准面积10㎡以内的（含），按优惠价结算；超出部分，按市场评估价结算。置换总面积不得超过标准面积20㎡。

第二十一条 选择置换公寓房或货币补偿的补偿及奖励方案。针对选择置换公寓房和货币补偿的搬迁户，可享受以下补偿：

（一）一房两结算。新埭镇中心区块内（以附《新埭镇中心区红线图》红线范围内为准）内农户自愿选择公寓房置换方式时，对主体房屋进行一次性清点公证记录，到协议搬迁或征迁退出宅基地地块时，按正式协议搬迁或征迁时点政策执行。对其他附属物、房屋装修等即时评估。连片搬迁奖励作为鼓励农民宅基地置换公寓房或货币安置的物质奖励，在“一房两结算”正式协议搬迁或征迁结算时，本实施意见所涉及的搬迁奖励部分农户无需退出。

（二）宅基地退出补偿。对宅基地根据有效批复结合实际有效建筑占地面积进行审定，按照土地面积4500元/㎡进行补偿；

（三）房屋回购补偿。对原有住宅合法建筑面积按照3000元/㎡进行回购，对猪舍合法建筑面积按照120元/㎡进行回购，原有房屋在搬迁户腾房交房后由所在村组织进行拆除；

（四）临时过渡费。

1.公寓房临时过渡费。从选择公寓房置换农户原房屋腾空移交之日起到规定领取截止日后4个月按公寓房置换总面积每月每平方米6元的临时过渡费，少于1000元户按1000元计发。

2.危房解危临时过渡费。原房屋经鉴定为危房，户主选择到所在村新社区的，因所在村新社区暂无宅基，户主选择提前腾房拆除的，从原房屋腾空移交之日起到宅基地抽签完成后4个月按在册户口人数每人240元每月（最高不超过）计算临时过渡费，少于1000元户按1000元计发。

（五）猪舍残值补偿。根据猪舍合法建筑面积按照120元/㎡进行回购。

（六）搬家补助费。选择公寓房置换的农户原房屋腾空移交后，按每户1000元予以补助，主体为楼房的，第二、三每层增加300元补助。每户按2次结算。

（七）其他补偿。参照《平湖市建设局等6部门印发关于平湖市农村困难家庭危房改造救助实施办法的通知》（平建〔2019〕79号）文件规定执行。

（八）连片搬迁奖励。针对选择置换公寓房和货币补偿的搬迁户，相邻农房同时签约搬迁达到3户及3户以上的或田中房搬迁的，可享受以下奖励：

以批复为依据、农房为单位，相邻农房同时签约搬迁达到3户的，每户奖励3万元，连片搬迁农房每增加1户（选择建房的搬迁户不计入连片户数内），每户同时签约搬迁农房奖励增加1万元，最高每户奖励10万元，建设在农田中的单独房屋搬迁每户奖励5万元。连片搬迁奖励自本办法发布之日起3年内有效，3年后本奖励自动取消。

第四章 特殊户安置

第二十二条 无房户。具有农村独立户籍而无合法农民住房的，可以户为单位申请建房，也可自愿放弃建房申请购买1套统建公寓房。

（一）申请建房的，每户宅基地面积标准为：3人及3人以下户不超过80平方米，4人户及以上不超过100平方米。建房地点安排在本村所对应的新社区规划地块内或自然保留点内，原则上原户口所在地为自然村落保留点内的无房户，申请建房地点只能为本自然村落保留点。

（二）申请置换公寓房的，每户安置不超过1套公寓房，每户安置标准面积按第十八条标准计算，置换价格按照3500元/㎡计算，可享受优惠价与市场购买价。

第二十三条 有房无户户。在农村有合法房屋（宅基地）的农转非户，在同意自愿腾出拆除全部农村住房、生产用房及地面附属设施，将原宅基地全部退还给村经济合作社后，可申请置换1套公寓房。

第二十四条 原为独立一户，现户主死亡，同时该户内其他家庭人员也已死亡，该户不作有房无户户处置。其合法农村住房的法定继承人或受赠人（需提供具有法律效力的遗赠或赠与证明）在自行拆除该遗赠或赠与的房产及地面附属物，将原宅基地全部退还给村经济合作社后，可按照货币安置政策申请货币补偿。无法定继承人或受赠人的，该户房产作无主处理，宅基地退还村集体经济合作社。

第五章 建房审批程序

第二十五条 农村村民建房实行年度计划管理。以行政村为单位，合理制定年度农民建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等内容，优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。实施方案于每年3月底前报市农业农村局、自然资源和规划局汇总，由农业农村局、自然资源和规划局会同相关职能部门审核后实施。

第二十六条 建房审批按“个人申请、村级审查、镇级审批（委托）、市管农转用”的方式实施，实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”。

（一）农村村民必须提前2个月向户籍所在地村民委员会提出书面建房申请。申请时需提供家庭户口簿、原宅基地使用权证或不动产权证（无房户除外）等材料。经户籍所在村村民委员会集体讨论后，认为符合建房申请条件的，即在村公示栏内进行公示10天，公示内容包括申请家庭户籍状况、现有住房情况及其处置方式、申请宅基地面积、建房选址等。公示期满无异议的，由申请户选择农房通用图集户型，经村确认后，填写《平湖市农民建房申请表》。由申请户填写呈报材料，与村级组织签订原宅基地收回协议，村级组织签署意见后，将呈报材料报送新埭镇政府。跨村建房的，还必须经建房所在地村民委员会讨论同意。

（二）新埭镇人民政府在收到村委员会签署意见后，在20个工作日内，由村镇建设管理办牵头会同农业农村、自然资源、规划、公安、民政等部门，对有关事项进行办理、审批。对符合农民建房资格申请条件，在村庄规划区内且属建设用地的，核发《乡村建设规划许可证》和村民住宅用地审核批准文件。对不符合建房申请条件的，应书面告知申请人并说明理由。

（三）建房申请经批准后，由镇村镇建设管理办在5个工作日内通知建房户所在地村民委员会，由村民委员会将批准结果进行公示10天。经公示无异议的，建房户领取宅基批复。

（四）村民住宅用地涉及占用农用地、未利用地的，由自然资源和规划部门依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，按计划办理农用地转用等审批手续。

第二十七条 村民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经镇街道批准可延期半年）。

第二十八条 通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的，在审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房四至坐落。

第二十九条 农民建房必须“先批后建、拆旧建新”。建房户凭建房用地批准书向村镇建设管理办申请办理《乡村建设规划许可证》，新社区选用镇统一设计的建房图纸、自然保留点使用通过审核的建筑图纸，落实有资质证书的村镇建筑工匠，拆除原有住房及其他建筑，经放样后开始建房。有序安排“一宅多户”逐户建房，确需逐户建房且因原房屋结构及安全不能全部拆除的，需经镇村镇建设管理办实地察看同意，并书面承诺在相邻户建房或征迁时无条件拆除原房屋，方可申请建房。

第三十条 关于村级社区及自然保留点建房管理。村级社区及自然保留点建房，由所在村为管理主体，镇村镇建设管理办指导、督查。由所在村对建房过程中的质量、安全、按图施工等要求自行管理，镇主管部门做好“四到场”（建筑放样、基础复核、施工过程抽查、竣工验收）工作，指导村建房过程中的相关事宜。村级社区小区基础设施建设，由各村自行负责。

第三十一条 经竣工验收符合条件的，由自然资源部门收回注销建房户原集体土地使用证，核发不动产登记证；实行公寓房置换的，核发不动产登记证。

第六章 置换公寓房受理程序

第三十二条 申请。由搬迁户内对该房屋有处置权的18周岁以上家庭人员联合签名，并向所在村提出书面申请，填写《申请表》和《承诺书》。所在村对申请搬迁户进行初审，并将符合条件的搬迁户上报镇村镇建设管理办公室。

第三十三条 核准。由镇农业农村办、自然资源所、村镇建设管理办、新埭镇人民政府进行核准。

第三十四条 公示。核准通过的申请搬迁户名单，由所在村在村务公开栏公示不少于10天。

第三十五条 签订协议。村镇两级对申请搬迁户进行审批，审批通过后组织签约。

第三十六条 腾房交房。搬迁户在规定时间内将原房屋腾空交房，由村股份经济合作社与置换户签订《农村宅基地退出补偿协议》，签约时，代为收回集体土地使用证等相关证件，并拆除原有房屋。

第三十七条 选房。待公寓房交房后，搬迁户由镇统一安排在同一面积户型内分别抽签确定。

第三十八条 公寓房交房。搬迁户在规定时间内交清房款，办理公寓房交房手续。

第七章 监 督 管 理

第三十九条 有下列情形之一的，一旦发现应及时上报镇政府、市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、综合执法局等有关部门依法查处：

1.未经批准，或虽经批准但属骗取批准，批少用多，移位等违法占用土地建房的；

2.未经批准，擅自原地翻建扩建房屋的；

3.以修缮为名翻建扩建房屋的；

4.非法转让宅基地的；

5.其他依法应当查处的。

第四十条 农村村民建房未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，按照《浙江省城乡规划条例》规定处理。农村村民建房在建设管理、工程设计、建筑施工、竣工验收等方面存在违法行为的，相关部门依法予以处置。

第四十一条 自然资源和规划、市场监管、税务、建设、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。镇根据有关规定和要求，负责具体组织实施对违法用地、违法建筑的复垦、拆除等工作。

第四十二条 镇自然资源和规划、综合执法等部门和村要落实土地执法监察“两网化”管理责任，加强对违法、违章建房（包括原住宅加层）的巡查、处置力度。

第四十三条 市级机关职能部门、镇、村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第八章 资金支付

第四十四条 公寓房置换户，原房屋腾空交房后除期房过渡费补偿外其他各项补偿款和公寓房价格一并结算后60天内支付，多还少补，分期交房的分期结算。

第四十五条 货币补偿安置户，各项补偿款在腾房交房后60天内支付。

第九章  附  则

第四十六条 本实施意见于2021年2月20日起正式施行。《新埭镇农民建房管理实施意见》（新委〔2015〕3号）、《新埭镇农民建房管理实施意见》（新政〔2015〕47号）、《进一步完善新埭镇农房管理建设办法》（新政〔2016〕41号）、《新埭镇农民住房改善实施意见（试行）》（新政〔2019〕200号）同时废止。

附件：《新埭镇中心区红线图》

平湖市新埭镇人民政府

2021年1月20日

新埭镇人民政府办公室                    2021年1月20日印发