一、制定背景

《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定基准地价应当定期确定并公布。但由于长期以来受法律限制、市场不发育、应用需求不足等原因，与全国大部分县市一样，我市的政府公示地价体系以城镇基准地价为主，尚未建立集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系。新修订的《土地管理法》已明确集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市，制定集体建设用地基准地价的条件逐步成熟。近年来，平湖市牢牢把握长三角一体化发展国家战略机遇，经济社会快速发展，随着农村土地制度改革的深化推进，特别是国家支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区，以及我市入围国家城乡融合发展试验区，有必要进一步拓展城乡基准地价范围，将集体建设用地、农用地纳入基准地价体系，从而促进集体经营性建设用地有序入市流转以及农用地土地经营权的实现，为城乡统一土地市场建设奠定基础，以顺应我市经济社会新发展格局。

二、制定依据

1．《中华人民共和国民法典》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》

4．《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发﹝2020﹞9号）

5．《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

6. 《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）

三、主要内容

本次地价成果包括集体建设用地基准地价和农用地基准地价两部分：

（一）集体建设用地基准地价

1.基准地价内涵

（1）基准地价基准日：2020年10月1日；（2）土地开发程度:按熟地界定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内土地平整）；（3）土地权 利及地价内涵构成：出让土地使用权，地价内涵构成包含土地取得费用、土地前期开发费用和土地增值收益；（4）土地使用年期：法定最高土地出让年期（即商服用地40年，工业用地50年，公共服务项目用地50年）。

2.基准地价标准

全市集体商服用地划分7个级别、集体工业用地划分5个级别。各级别基准地价结果如下：

平湖市集体建设用地级别基准地价表

单位：元/平方米

注：公共服务项目用地（公共服务类）参照集体商服级别，公共服务项目用地（基础设施类）参照集体工业级别。

（二）农用地基准地价

1.基准地价内涵

（1）基准地价基准日：2020年10月1日； （2）土地权 利类型及权 利特征：完整权能下的土地经营权（或国有农用地出让使用权）价格，其权 利特征为在一定使用期限内拥有转让、出租、抵押等完整权能，无他项权 利限制。同时，依据《农村集体土地价格评估技术指引》有关要求，还评估确定土地承包经营权价格。（3）土地权 利年限：设定土地权 利年限为30年。（4）地价内涵构成：包含土地原始取得费、达到设定农田基本设施状况下的土地开发费和土地增值收益，不包括现状已生长的多年生木本植物，以及大棚或工厂化设施等的费用。（5）农田基本设施状况：以达到具有普遍性、适宜性的种植制度（或标准耕作制度）下各类农用地的农田基本设施状况平均状况为依据进行界定。

2.基准地价标准

本次农用地基准地价主要针对耕地（水田）、耕地（旱地）、园地、林地、养殖水面及宜农未利用地等用地类型，区分承包经营权价格、经营权价格两种权 利类型构建。

平湖市农用地基准地价表

四、成果应用

1. 在土地要素市场化配置体制机制建设、深化农村土地制度改革方面的应用。本次建立的集体建设用地基准地价作为土地市场的指导价格，可促进土地要素合理流动，更好地引导土地要素与其他各类要素协同向先进生产力集聚，助力推动经济发展的质量变革、效率变革、动力变革。同时，可以直接服务于推进集体经营性建设用地入市、转让、抵押方面的地价评估及管理需求，促进集体建设用地使用权规范流转，切实保护农民土地合法权益，优化配置集体土地资源，推动城乡一体化市场建设。

2．在土地宏观调控方面的应用。基准地价作为政府的指导价和公示价，在地价政策体系中发挥核心作用，是政府调控土地市场的重要手段。集体建设用地基准地价、农用地基准地价成果经政府公布后，有利于地价的明朗化、公开化，为土地出让、转让等提供成交依据，也为政府强化土地参与宏观调控提供信息依据，使得地价政策在促进土地节约集约利用、促进地区产业结构的调整与优化、推进区域经济和城乡经济的协调发展等方面的应有作用得到更好的落实。

3．为土地资产管理、集体土地资产价值核算提供价格依据。本次集体建设用地基准地价、农用地基准地价成果可以为政府及集体经济组织在制定审核土地出让底价、实施土地租赁管理中审核确定年租金提供价格参考依据，确保土地资产的保值增值；可以为加强农村土地清产核资、价值核算等提供依据，为实现好、维护好、发展好农民土地权益，建立健全土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配机制，促进统筹城乡发展，振兴乡村经济，推动生态文明建设发挥重要作用。

五、适用范围

平湖市集体建设用地基准地价适用于平湖市行政范围（含乍浦镇）内的集体经营性建设用地，包括集体商服用地、集体工业用地、集体公共服务项目用地等类型。其中级别价主要服务于宏观显示和全市地价政策统一协调，区片价服务于具体的地价评估和管理，详见公布文件。

平湖市农用地基准地价适用于平湖市行政范围（含乍浦镇）内的耕地、园地、林地、养殖水面（坑塘）以及符合国土空间规划管控要求的宜农未利用地。

六、术语释义

1．集体建设用地基准地价是对应于集体建设用地平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、工业、公共服务项目用地等不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期下出让土地使用权的区域平均价格。

2．农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估的某一估价期日的平均价格。

3．均质地域是各影响因素在该区段内保持均质性的地域单位，是评价土地质量的基本单元。

4．基准地价是不同级别或均质地域的平均价格，不代表具体每一宗地的价格。具体宗地价格的评估，可利用基准地价成果，经日期、开发程度、区域因素、个别因素等一系列因素修正后得到。

七、施行日期

文件出台日期是2021年11月19日,施行日期是2021年12月19日。

八、解读机关

解读机关：平湖市自然资源和规划局

联系电话：0573-85825587