各村（社区）、有关部门：

根据《平湖市人民政府关于印发平湖市农民住房改善三年行动方案的通知》（平政发〔2023〕27号）、《平湖市宅基地置换公寓房指导性政策（试行）》（平政办发〔2019〕3号）、《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》（第59号令）等文件精神，规范宅基地置换公寓房管理，结合我镇实际，特制定本实施办法。

一、置换对象。广陈镇区域内（除“1+x+n”村庄布点规划外）自愿选择宅基地置换公寓房的农户。

二、置换面积。置换的公寓房面积包括标准面积、市场优惠价面积和市场价面积。

标准面积分为原有住宅（以下称原房）合法有效建筑面积和人口标准面积。有原房的农户，按照原房合法有效建筑面积确定标准面积；属于符合宅基地审批条件的有户无房户或原房合法有效住房建筑面积少于人中标准面积的农户，按照在册人口1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡人口标准确定标准面积。因公寓房户型原因1人户放宽到70㎡为标准面积。

三、置换套数。置换套数至少1套（原房合法有效建筑面积不大于50㎡的可选择货币安置），且面积不少于人口标准面积(即在册人口1人户60㎡、2-3人户120㎡、4人及以上户160㎡的标准面积)或原房合法有效建筑面积的60%（含）以上，因安置房型原因可适当放宽到下限10㎡内。(有住房无在册人口等特殊户按后者标准）

四、公寓房安置户型。公寓房单套面积约为70㎡、90㎡、110㎡、130㎡,具体建筑面积以年度公布的户型及备案的实测面积为准。如当年未公布，则按就近一次。

五、置换价格。

（一）房屋价格计算

安置房置换价格分为重置价、市场价和市场优惠价三种。

1.重置价是指在当前的建造技术、工艺水平、建材价格、运输费用、人工费用情况下重新构建与原房结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需费用，不包括征地、绿化、道路等配套设施费用。参照平湖市重置价指导价不定期公布。

2.市场价是指广陈镇人民政府委托房地产评估机构对安置地块的公寓房市场评估价，不定期公布。

3.市场优惠价是指市场价的80%。

（二）房屋置换价格结算

1.原房面积的认定。以“农村宅基地建房呈报表”、村镇建设规划部门核发的“建设许可证”、“集体土地使用证”或其他有效权属凭证依据，并由第三方有相关资质的测量单位对原房进行测绘后出具报告，作为原房合法有效住房的占地面积和建筑面积、生产用房（猪舍）的合法有效的占地面积和建筑面积。第四层及以上的建筑面积不计入合法有效建筑面积。

2.安置房建筑面积（以下称置换面积）与原房合法有效住宅面积相抵部分，按重置价结算。超过标准面积10㎡以内的（含），按市场优惠价结算；超出10㎡部分，按市场价结算。原则上不超过标准面积的20㎡，但因安置房型原因可适当放宽，按市场价结算。

3.部分货币补偿。选择公寓房置换的，其原房合法有效住宅建筑面积扣除置换公寓房实际建筑面积后，原房剩余建筑面积按双倍重置价予以货币补偿[即:(原房合法有效住宅建筑面积-置换公寓房面积)*2倍重置价=剩余面积货币补偿金额]。

4.汽车位计价。每套公寓房可购买汽车位1个，也可向有管理权限或使用权限的第三方租赁；购买或转让的汽车位按5万元/个计价，租赁的汽车位按每年1200元/个计价。第二套房选择购买汽车位按九折结算，第三套房选择购买的汽车位按八折结算。若需要可根据市场行情作调整并公布。购买费用或三年租赁费用在公寓房结算时一并扣除或支付。

5.安置公寓房层次差价系数。小高层以中心楼层(偶数为中心两层)价格为中心价。该幢安置公寓房总楼层为11层及以下的，中心楼层向上每层增加30元/㎡，向下每层减少30元/㎡；该幢安置公寓房总楼层为12-18层的，中心楼层向上每层增加25元/㎡，向下每层减少25元/㎡；该幢安置公寓房总楼层为18层以上的，中心楼层向上每层增加20元/㎡，向下每层减少20元/㎡。顶楼按中心价计算，最低层按中心价结合楼层系数调整后再按90%计价。

六、特殊户置换政策。

（一）有房无户（有住房本村无在册人口）。是指曾经单独立户并取得宅基地、现该房屋无在册户口（农转非、出嫁外迁等原因）或虽有户口但不符合现行平湖市级建房管理办法申请宅基地的，可参照本办法执行。关于有房无户应结合平湖市级相关管理办法来认定。

（二）有户无房（本村有在册人口无住房）。具有在册常住户口（自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地区的人员除外）且单独立户，但在户口所在地无住房的，并符合现行平湖市级建房管理办法宅基地审批条件的家庭户，按照在册常住人口标准面积安置1套公寓房，安置公寓房面积原则上不得超过人口标准面积的20㎡，因安置房型原因可适当放宽。标准面积按双倍重置价结算，超过10㎡以内的（含），按市场优惠价结算，超过10㎡以上部分按市场价结算。

（三）夫妻离婚户。夫妻离婚后，按离婚协议、法院调解协议、法院判决书等有关财产状况作为确定有无住房的主要依据;离婚时间满足平湖市级建房管理办法规定的要求或离婚时间满十年双方均未婚的单独立户且没有分割到住房的一方，可经申请选择安置公寓房1套，按人口标准面积计标准面积，标准面积内按3500元/㎡结算，超过标准面积10㎡（含）以内的，按市场优惠价结算；超出10㎡部分，按市场价结算。。

（四）原为独立一户，现户主及原在册人员均死亡，同时该户内其他家庭人员也已死亡（曾经集体供养过的除外），其合法农村住房的法定继承人或受赠人(需提供具有法律效力的遗赠或赠与证明)在同意拆除该房产及地面附属物，将原宅基地全部退还给村经济合作社后，该户可作有房无户处置。无法定继承人、受赠人或曾经集体供养过的，该户房产及宅基地退还村集体经济合作社。

（五）在自然村落保留点（“n”点）内，因分户、规划不符合等原因无法原地翻建、扩建的，涉及户在自愿置换的基础上可参照此办法执行。自愿放弃原宅基地及周边土地使用权、宅基地退还村集体经济合作社且允许其他农户建房的，也可参照本办法执行。

（六）现房屋无审批文书的但有“集体土地使用证”或以前房屋批准文书的，现建筑占地未超过“集体土地使用证”或以前房屋批准文书占地面积的，按现建筑占地面积认定，3层及以下（包括附属房）按合法住房计算；现建筑占地面积超过“集体土地使用证”或以前房屋批准文书占地面积的，按“集体土地使用证”或以前房屋批准文书的占地面积认定，3层及以下（包括附属房）按合法住房计算。

七、置换计划。按全镇“1+x+n”规划外总户数的1-5%左右及公寓安置能力制定年度计划。

八、置换方式。农户选择宅基地置换公寓房的，由农户（符合宅基地审批条件的家庭户）以户为单位一次性申请，一次性签订协议。如原房建成后，经分家析产并分户，符合按2户及2户以上处理的，应当以原房审批的房屋为基础，现符合宅基地审批条件的家庭户同时申请并签订协议;若其中１户及以上选择宅基地安置的，选择宅基地置换公寓房的户合法有效占地及建筑面积不得超过原房审批的现有户均面积来认定。如与相邻房屋隔墙或较近原房不能拆除或影响相邻房屋安全的，需与相邻房屋同时申请搬迁。公寓房安置地点、户型、交房时间以镇政府分年度公布的为准。

九、置换程序。公寓房置换要充分尊重农户意愿，符合条件的农户按照申请、初审、核准、公示、签协、腾房、选房和交房的程序有序进行。按如下程序办理：

（一）申请。置换户向所在村民委员会提出书面置换公寓房申请，并承诺同意拆除原住房和清除宅基地周边地面构筑物、附属物。

（二）初审。对置换户的申请条件，经所在村村民委员会根据镇公寓房置换计划初审，落实年度名单。

（三）核准。经初审后，符合置换条件的填写相关申请表，并由村民委员会汇总后报送镇农房办，统一办理置换审核。

（四）公示。对置换户的申请、审核情况，须在所在村民委员会村务公开栏内公示10天，接受群众监督。

（五）签协。申请的置换户经公示通过后，与安置房实施单位签订公寓房置换预安置协议。

（六）腾房。申请的置换户预安置协议签订后须按要求腾房，并将原宅基地退还给村经济合作社。

（七）选房。申请的置换户参加实施单位组织的安置房选房，并签订确认书。

（八）交房。实施单位保证按照双方签订的公寓房置换安置协议相关约定进行交房。

(九)拆房复垦。原房残值归各村集体组织所有，由各村根据时间要求及复垦任务组织实施。

十、补助政策。

（一）搬家补助费。选择公寓房置换的农户原房屋腾空移交后，按每户1000元予以补助；主体为楼房的，第二、三每层增加300元补助。每户按2次结算。

（二）临时过渡费。从选择公寓房置换农户原房屋腾空移交之日起到通知确定的领房这日后4个月按置换公寓房总面积每月每平方米6元支付临时过渡费，少于1000元户按1000元计发。第一套公寓房交房后满4个月扣除已交房公寓房面积后重新计发，不再保底每月1000元／户，以此类推。

（三）原合法有效建筑面积补助费。公寓房置换的农户，原批准的住宅合法有效建筑面积按800元/㎡补助，合法有效住宅占地面积按1200元/㎡补助（原宅为平房或一层建筑的按600元/㎡）；原批准的猪舍合法有效建筑面积按200元/㎡补助，合法有效猪舍占地面积按100元/㎡补助。宅基地复耕范围内涉及土地、地面构筑物、附属物等，每户一次性奖励2万元。

（四）置换房物业管理费每户给予5年优惠补贴。每年按全额的50%进行补贴，五年后由置换户按规定自行缴纳。补贴部分由安置单位与物业单位按年结算。

（五）其他补助奖励。

1、补助对象属于低保户、低保边缘户，按平建〔2020〕83 号文件标准。如遇上级政策调整，按上级政策标准同时调整。

2、补助对象主体房屋建造年分实足30（含）年（批准时间）以上的，每户补助3万元。如新分户的，各户都符合建房审批条件的按多户计算；各户不符合建房审批条件按一户计算。

十一、其他。置换的公寓房自交房之日起5年后可上市交易，如需交易的由产权人按照城市拆迁安置房标准补交土地出让金。

十二、本办法自发文之日起30天后施行，试行期至2026年12月底。生效后《平湖市广陈镇宅基地置换公寓房办法》（广政〔2020〕74号）废止。

平湖市广陈镇人民政府

                               2025年5月30日

平湖市广陈镇人民政府关于印发《平湖市广陈镇农房宅基地置换公寓房实施办法（试行）》的通知.pdf