各镇人民政府、街道办事处，平湖经济技术开发区管委会、独山港经济开发区管委会，市政府各部门，市属各单位：

《关于加强商办项目管理的若干意见（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

平湖市人民政府办公室

2020年11月17日

（此件公开发布）

关于加强商办项目管理的若干意见（试行）

为进一步规范商业办公项目（以下简称“商办项目”）建设管理，推动服务业高质量发展，根据《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见（试行）》（嘉委办发〔2016〕44号）、《关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》（嘉政办发〔2019〕49号）、《关于加快推进商办项目等房地产领域风险隐患综合整治的工作方案》（嘉委办发〔2020〕37号）等文件精神，结合平湖实际，特制定本意见：

一、优化结构布局，引导有序发展

按照“合理布局、优化结构”的原则，加强商办项目特别是商贸综合体和专业市场源头把关。发挥城市规划的调控作用，编制商业网点布局专项规划，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构和用地布局；根据商业地块区位、交通、周边商业体现状存量、市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划；明确商办项目特别是商贸综合体和专业市场建设的总量、布局、类型，构建与我市人口规模、消费水平相适应的市场体系。（责任单位：发改局、自然资源和规划局、商务局、城投集团，各镇街道）

二、规范项目引进，完善审批服务

（一）新出让商办类建设用地项目，应当明确土地用途、规划条件、项目业态、自持比例、分割销售（转让条件）等内容，并在土地出让公告须知中载明；土地出让公告中的权利、义务及违约责任应在土地竞得人与属地政府（管委会）或国资平台签订的《开发建设协议》中予以载明。受让人应先签订《开发建设协议》，再签订土地出让合同。对新建商办项目，除土地出让公告和土地出让合同中已载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。对新建商办项目，鼓励整体自持，对整体自持项目优先供地。对允许分割销售的新建商办项目，项目业主持有的不可分割地上建筑面积比例不低于50%。如不分割产权建筑面积办理在建工程抵押贷款的，取得的贷款只能用于在建工程继续建造投入资金。（责任单位：自然资源和规划局、建设局、金融发展中心、城投集团，各镇街道）

（二）对新建商办项目特别是商贸综合体和专业市场，由项目所属镇街道提出评价申请，经平湖市服务业投资项目引进评价领导小组评价通过，根据评价意见设置土地出让、规划设计等项目相关指标。根据土地出让公告文件、土地出让合同不分割产权内容相关明确要求，按相对完整性原则对不分割产权予以比例和面积核定，并在建设项目规划设计方案成果中予以明确，且一经核定，在预售许可办理后原则上不予调整。（责任单位：发改局、自然资源和规划局、建设局、城投集团，各镇街道）

（三）商办项目的审批应严格按照土地出让合同约定的土地用途及建筑功能的相关标准，并符合以下要求：

1.平面功能标注不得出现诸如“公寓”“卧室”“客厅”“阳台”“飘窗”“厨房”等住宅类功能描述；建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点须集中设置（酒店、旅馆除外）。（责任单位：自然资源和规划局）

2.办公类项目分割销售部分最小产权单元面积不低于300平方米。商业类项目最小设计实体分割登记面积：沿城市道路商业底层面积不低于60平方米，面宽不低于4米；其他的不低于40平方米。（责任单位：自然资源和规划局）

3.商办项目不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道；沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的应做好遮蔽处理；商住混建类项目，不得设置影响周边企业、居民生产和生活的商业业态。（责任单位：自然资源和规划局、建设局）

三、加强综合监管，防范项目风险

（一）加强建设过程监管

1.各镇街道要严格按照规划条件、方案评审、开发建设协议和土地出让合同等，加强商办项目建设全过程监管。设计单位要严格按照建设工程规划要求和有关设计规范、标准进行设计；自然资源和规划、建设等部门以及施工图审查、施工、监理等单位要严格施工图联合审查和建设监管。供水、污水、供电、供气等单位要严格按照项目规划用途做好管网建设。项目业主在建设过程中不得擅自改变用途，不得擅自加层、插层，不得改变建筑内部结构。地名登记时，民政部门要严格把关，项目不得含有住宅性质名称。（责任单位：民政局、自然资源和规划局、建设局、城投集团、水务集团、供电公司、天然气公司，各镇街道）

2.对在建的项目，不按图施工的，经查实属违规改变规划用途等的，由建设部门会同相关单位共同督促项目业主依法依规及时整改，待符合技术规范和标准后，方可建设。项目业主拒不履行整改责任或整改不到位的，需要立案查处的，由主管部门按照行政处罚案件部门移送要求移送至综合执法部门依法依规进行查处，同时函告建设、自然资源和规划等部门，限制其商品房买卖合同备案、项目首次登记、抵押登记、转移登记等。在项目交付使用前，由发改局组织自然资源和规划、建设以及供水、污水、供电、供气等单位进行联合竣工核验，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。（责任单位：发改局、自然资源和规划局、建设局、综合执法局、水务集团、供电公司、天然气公司）

3.对已交付使用的项目，项目所属镇街道要建立巡查机制，加强安全管理，督促项目业主开展消防安全等检查，消除安全隐患；加强对违规改变规划用途的巡查，发现有违规改变规划用途情形的，及时上报综合执法部门，发现有违规装修等问题的，及时上报建设部门，如需立案查处的，由主管部门按照行政处罚案件部门移送要求移送至综合执法部门依法依规进行查处，项目业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。（责任单位：自然资源和规划局、建设局、综合执法局、城投集团，各镇街道）

（二）加强销售环节监管

1.新出让土地且允许销售的商办项目，项目业主申请销售备案时应向建设部门提交销售方案并明确“不采取售后包租或变相售后包租（包括经营权买断、带租约销售、约定回购等）的方式销售商业房产”。项目通过竣工验收后，项目业主需将新建商办项目销售合同（格式条款）向属地市场监管部门备案，商办项目在销售前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费及配套建设指标等情况，并和购房人在购房合同中明确约定不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。被限制销售（转让）的商办项目在限制情形未解除前，不得销售（转让）；已设定抵押权的商办项目，需经抵押权人书面同意方可销售。（责任单位：自然资源和规划局、建设局、市场监管局）

2.禁止项目业主以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记。商办项目在公开出让经营性用地中按规定允许分割销售（转让）的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割销售（转让），酒店、旅馆等项目按宗地内相应建筑物整体销售（转让）、登记，不得分割。严格执行项目预售资金管理制度，督促项目业主按规定将预售资金专项用于项目建设。对项目业主在自行销售或委托销售过程中违反有关法律法规或违反资金监管制度的，建设部门应停止该项目网上签约备案功能，并依据《商品房销售管理办法》等相关规定进行处罚。（责任单位：自然资源和规划局、建设局、人行）

3．严厉查处商办项目违反合同、虚假宣传等违法违规行为，项目业主无论通过自行销售还是委托代理销售，在进行广告宣传时，均要求广告具体内容、广告发布方式符合《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规以及规划条件、土地出让合同等规定，不得暗示具有居住功能且要求在项目名称后用相同字体、字号注明非住宅用途；严禁在户籍入户、子女入学等公用事业方面进行虚假宣传。销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称。（责任单位：建设局、市场监管局、综合执法局）

（三）严格登记环节监管

1.商办项目不动产首次登记时应严格遵守规划条件和土地出让合同要求，酒店、旅馆用房、项目业主自持物业不得办理分割登记。不动产登记用途应与规划条件和土地出让合同记载用途一致。（责任单位：自然资源和规划局、建设局）

2.已经办理登记的酒店、旅馆用房不得办理分割转让登记。已经办理登记的商办项目原则上不再办理分割转让登记，确因特殊情况需办理分割登记的，需由项目所属镇街道提出申请，经自然资源和规划部门审核后报市政府审批。项目业主名下拥有同幢房屋相连的多本不动产权证再次转让时，登记单元面积严格按照最小分割面积予以控制。同一项目业主名下自持房屋转让、登记时，须严格遵守原规划条件和土地出让合同中的约定条款；自持同幢房屋多个登记单元合并发放一本不动产权证。原规划条件和土地出让合同中的约定条款为司法处置的重要依据。（责任单位：自然资源和规划局、城投集团，各镇街道）

（四）强化运营期间监管

各镇街道要对已运营的商办项目定期排摸梳理分析，按照行业类别、经营情况等分类施策。对以不可分割产权为主、运营正常、市场前景良好的，要予以扶持，促进其做强做优；对面临短期困难、存在潜在风险的，要协调开发企业、投资业主及其他利害关系方，通过完善管理、引入战略合作者等多种方式，改善项目运营状况；对矛盾纠纷较多、管理混乱的，要采取综合措施开展专项整治，规范经营行为；对已经关停的，要加快依法处置，盘活土地存量。（责任单位：发改局、财政局、自然资源和规划局、建设局、商务局、市场监管局、综合执法局、城投集团，各镇街道）

四、加大执法力度，压实主体责任

（一）市级相关职能部门加大执法力度，推进协作机制建设，从严查处打击商办项目在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。同时，将违法违规失信行为纳入企业信用档案，实行分类监管。对一般失信企业，采取列为重点审查或检查对象、取消享受行政便利措施、增加抽查频次等监管措施；对严重失信企业，采取限制参与国有土地招拍挂交易、实施市场和行业禁入、限制享受财政资金补助、限制参加各类表彰奖励、限制融资等联合惩戒措施。（责任单位：发改局、财政局、自然资源和规划局、建设局、市场监管局、综合执法局、金融发展中心）

（二）加强对商办项目特别是商贸综合体和专业市场项目的融资风险监管，根据风险状况制订分类帮扶具体办法。加强社会舆情监测，建立风险预警和联动监管机制。强化重大矛盾纠纷化解，按照“属地管理、分级负责”和“谁主管谁负责”原则，落实领导包案、挂牌督办等工作机制，全力化解不稳定因素。（责任单位：宣传部、政法委、金融发展中心）

（三）各镇街道对属地商办项目管理工作负总责，切实履行属地商办项目开发管理主体责任，建立常态化管理机制，组织、协调辖区相关职能部门承担落实本区域商办项目监管职责，对已查明存在风险隐患的商办项目，按要求及时妥善化解。建立“网格化”日常巡查机制，明确专人对辖区商办项目进行巡查，发现存在擅自改变用途、违规装修等问题的，及时上报并依法依规追究实施人违法违规责任。（责任单位：城投集团，各镇街道）

本意见自2020年12月17日起施行。

附件：平湖市商办项目管理工作任务分解表

平政办发（2020）66号【关于印发关于加强商办项目管理的若干意见（试行）的通知】.pdf